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投資向け不動産

スチールフレームのアパートメント経営の魅力

□少ない自己資金で、サラリーマンや公務員の方でも簡単に始められます！

不動産投資には多額の自己資金が必要と思われがちですが、ある程度の年収がある方ならローンが組めるため、小額の自己資金で始めることができます。月々のローンはその大半を家賃収入で返済することができるので、他人の資本で自己資本を形成することになります。

□将来の年金不安のために！自身で年金確保しましょう！

将来不安の年金制度の為に。仮に公的年金が給付されたとしても、決してゆとりある老後生活は望めません。20年にもわたる老後生活を楽しく快適に過ごすために、プラスαの収入を確保したいものです。また、オーナー様の万一を考えても、団体信用生命保険にてローンは無くなり、残されたご家族の様の資産になりますので、借金だけが残るという不安もありません。

□インフレにも強い不動産投信・アパート経営資産の目減りがおきません

将来的にインフレに見舞われた場合、現金や預金などの金融資産は目減りを起こす可能性があります。ですが、不動産投信・アパート・マンション経営の場合、資産価値が大幅に下落することは考えにくく、また家賃も上がることはあっても下がりづらいといえます。よってアパート経営は、インフレにも影響されにくいといえます。

□なんといっても構造がスチール！

ガイアフィールドのスチールフレームアパートは、「鉄筋コンクリートや重量鉄骨までは予算が出せないが、木造では資産価値が下がってしまう。地震に強く耐久性に優れた構造資産でなくては！」とお考えの方に最適です。ただ安いアパート、見かけのいいアパートでよいというわけには、これからの時代の差別化はできません。「デザイン」「構造」「コスト」三位一体バランスのスチールフレームアパートを是非ご検討下さい。

投資マンションの魅力

□少ない自己資金でも始められる

「マンション投資には多額の資金が必要なのでは？・・・」と思っていらっしゃる方が多いのですが、少ない自己資金でも、マンションのオーナーになる事ができます。ほとんどのマンションで提携ローンが用意されていますので一般的に物件価格の10%の頭金と諸費用があればマンション投資が可能です。マンションに投下した自己資金（頭金）が少なければ少ないほど、投資効率が高まるということがあります。
物件価格2,000万円・諸費用80万円・利回り5%の物件を頭金280万円・提携ローン1,800万円で購入するとします。　ここでの利回り5%というのは表面利率（年間家賃収入÷物件価格）ですから、実質利回りはもっと少ないでしょう。実質年利回りを１％と仮定した場合、毎年20万円が入ってくるという事になります。Ｂさんは現金を280万円しか出していないわけですから、現金ベースで考えると7.1%の利回りを出している事になります。少ない自己資金で確かなマンションを購入する事で非常に効率のよい投資が可能になるのです。

例：2,000万円の物件の場合

○頭金（10%）200万円＋諸費用80万円＝280万円
○提携ローン1800万円

□税務効果がある

マンション投資には税務上のメリットもあります。マンション投資にはさまざまな経費がかかりますが、それらを家賃収入から差し引くことができ、確定申告によって所得税や住民税の税務効果が期待できます。
費用には、建物の減価償却費、建物の維持管理費、管理料、修繕費、売買時の仲介料、賃貸斡旋時の仲介料や広告料、借入金利息、固定資産税、都市計画税、取得税等々がありますがケースによってはこれらが、家賃収入より上回る場合があります。この赤字部分を普通の給与所得ほか、他の所得から、差し引くことができます。これがいわゆる「損益通算」というものです。
特に減価償却は建物の経年劣化を表す経費で、キャッシュフローではプラスでも帳簿上はマイナスにすることが出来るのです。尚、将来不動産所得が黒字になる場合、税額が増加し、税務効果が少なくなります。また、相続対策として、マンション投資は有利です。　現金や預貯金は全額課税対象になるのに比べ、賃貸用マンションは土地・建物ともに評価が低いため、税金面で有効です。全額課税の現金や預貯金を100とすると賃貸用マンションの評価は40程度になります。

○不動産所得＝家賃収入（総収入）－必要経費

□生命保険に加入

ローンを借り入れると「団体信用生命保険」に加入します。
銀行から見たときに「ローンを借りた方に万一のことがあったら」という事がある為、それを担保するためにローンに生命保険が組み込まれているのです。万一のことがあった場合は、その生命保険がローンの残金をすべて清算してくれるので、不動産は家族のものになり、家賃収入もそのまま受け取ることが出来ます。もちろんその後の売却も自由です。

□わずらわしさがない

マンションのオーナになるといっても、どんな風に管理すればよいのかわからない…。入居者がいなかったらどうなってしまうのだろうか…。
そんなあなたの疑問や不安に答えてくれるシステムが用意されており、空室時も賃料が支払われる一括借上方式や、代わりに集金をしてくれる家主代行方式があります。これらシステムにより、オーナーの負担は大幅に軽減されています。

■一括借上方式

入居の有無にかかわらず管理会社から賃料が支払われる方式。
ただし管理会社との契約条件は数年毎に更新を行うのが一般的。

■家主代行方式

集金から督促まで賃貸管理を引き受けてくれるシステム。入居者の募集、審査、契約と入居はもちろん、集金や滞納処理、クレーム処理や入退居の手続き等、オーナーが行うべき業務を代行してくれるシステム。

□インカムゲイン

各種調査によると、年金生活を送るシルバー世代（夫婦）の平均の月額生活費は、約27～28万円。ゆとりある老後に必要な生活費は、月額38万円といわれています。年金について、企業や国に頼ることが出来なくなりつつあります。　さらに低金利が追い討ちをかけるようなこんな時代に、安定的な収入を得られる手段にマンション投資があるといえるでしょう。
投資マンションは継続的な賃料収入を生み出してくれます。公的年金プラスマンション投資から得られる一定の家賃収入を利用すれば、定年後の安定収入が見込め老後も安心です。
生命保険文化センターが2000年にまとめた加入状況調査によると、夫婦２人で老後を豊かに過ごすには月間38万円の資金が必要だとのことです。
しかし、公的年金や企業年金を足しても、237,000円にしかなりません。月間143,000円が不足するわけです。この不足分143,000円を銀行預金の利子で捻出しようとすると、いったいどのくらいの預金を預けておかなければならないのでしょうか？
大口定期預金の利率は0.034%（平成16年8月現在）ですから、不足分を補う利子を得るためには、42億588万円を預けておかなければなりません。しかもこれは税金を考慮に入れていない数字です。

□インフレヘッジが出来る

インフレになった場合のことを想定してみましょう。
インフレになるとモノの価値が上がり、現金や預貯金の価値が目減りします。
一方、将来不動産価格や賃料は相対的に値上がりをすることが考えられますので、マンション投資をすることがインフレヘッジになります。

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