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スチールフレームツーバイフォー
（薄板軽量形鋼造；スチールハウス）のアパートメント経営のススメ
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現在の日本の都市における賃貸運営（アパート、マンション経営）を観察するに以下の論点から考えるべきであると思う。 |
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2007年現在の日本国内の生活に対する不安の第1に年金不安、第2に少子高齢化、第3に金融不安（インフレ不安）、第3に首都圏の急速な人口集中による都市化と国際化が挙げられます。この将来に「どうやって老後を自分でまもるのか・・？」を考えると、金融資産に変わる小規模なアパート運営（不動産運営）が視野に入ってきます。 |
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なぜ都市住宅ニーズ＝小規模アパート経営か？
※小規模、個性的住宅ニーズ・・・単身者、小家族（2人）、高齢者の増加
※管理サービス、防犯サービスニーズ・・・高齢者対応、弱者対応
※タイムシェア、ルームシェア等可動的かつ流動性の高い賃貸契約ニーズ・・・人口の流動性
上記ニーズに対応した「賃貸商品」を保有することが賃貸住宅経営には必要であるのは当然のこととして、以下のリスクに対して可変的かつ即効的に対応しうるように「鉄筋コンクリートではなく堅固な建物」「壊しやすい建物」が構造体として必要となっております。 |
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2007年の住宅運営リスク
※構造リスク
※保有のリスク
※金利リスク
※気候リスク
※地震リスク
※ランニングコスト、メンテナンスリスク
※解体リスク
※解体の簡易性
※解体のコスト
※建物の可変性・・・リフォーム、コンバージョン
※経済変動リスク
経済変動リスクや、保有に関わるリスクはどのような「不動産」を持ってもついて回るリスクではあるのだが、「出来るだけメンテナンスがかからない」「都市気候、温暖化に強い」「地震に強い」「壊しやすい」「環境にやさしく、かつ生物、科学的に強い」のがスチールハウスによるアパートメントであります。 |
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スチールハウスアパートメントのメリット
※地震に強い・・・地震に強い「木造ツーバイフォー」の同設計で1.5倍
※省エネルギー・・・「外張り断熱」により省エネルギーでありかつ地震の構造にやさしい。
※シロアリに強い・・都市型温暖化気候による年々増えるシロアリ被害に強い。
※こわしやすい・・・RC、重量鉄骨のように、躯体、基礎が余りにも大きくないので木造と同程度の解体費となるので将来の計画変更がしやすい。
※耐久性が高い・・「外張り断熱」により構造が傷みずらいので内部結露も少なく、100年住宅として壁体内フレームが長持ちする。
※火災保険料が安い・・・「木造」よりやすい。
※返済期間が長い・・・「木造一般」20年に対し、30年可能
※賃貸の表示が「鉄骨造」・・・「木造」表示より入居者へ安心感を醸成する。
※ハウスメーカー商品よりは低コストで高デザインの「オリジナル商品」を創造できる。
※構造に対する安心感より「中古」で売り安い。
※鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造ほど価格が高くない。・・・木造と同程度予算で安心感を得られる。
※スチールフレーム利用により「リサイクル性」が高い構造・・・70％が再利用のスチールフレーム。森林伐採に対しても環境にやさしい。
※減価償却が19年・・・木造20年、22年に対し19年。かつ実際は100年住宅として耐久性が高い。
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スチールハウスのデメリット
※ワンルーム基準で外張り断熱工法の分、1戸当たり100万円程度高くなる・・・しかし、30年で考えると補修費、メンテナンス費が木造に比較して格段に安い。 |
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木造アパートのメリット
※工法がさまざまなのでやすく建築できる。 |
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木造アパートのデメリット
※耐久性に疑問
※都市型温暖化気候による内部結露問題
※シロアリによる構造被害リスク
※耐震不足による対地震リスク・・基礎、配管等一般木造並のものもある。
※初期利回りに惑わされる
※融資期間が実は短く金融機関に査定される場合がおおく、現金投資に見合う「構造」かどうか疑問。（木造躯体の中をすべて検査するのは不可能）
※デザインの陳腐化
※決まりきったデザイン
※上記理由より中古販売する場合の建物インスペクション（調査）時の不安感
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総 括
今後の日本の都市において、「社会的インフラとしての構造」を民間レベルで供給していくには鉄筋コンクリート、重量鉄骨等の「重厚構造」は予算的、文化的にも重いと感じる。多種多様化した価値観と早い経済変動をみても重厚のものより「軽い」軽量形鋼造が今後の社会的インフラになりうるのではないか。
機動的かつ安定な構造物、スチールハウスによるアパート経営をお勧めするものである。 |
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コスト （平成19年4月現在）
※本体 戸当たり平均（28㎡） ＠6,500千円/戸（2階建て6戸程度）
※その他費用
※設計・設計管理費 約1,100千円 （第3者各機関検査含む）
※解体費
※地盤改良費
※登記・ローン等諸手続き費用
※外構費
※消費税等
※K市 アパート6戸の例
※45,000千円 （解体費・地盤改良費・外構一部・設計費・消費税含む）
※仕様 オートロック 玄関ダブルロック 外張り断熱仕様 DSパネル（屋根） 浴室乾燥機付きバスユニット 2口ガスコンロユニット インターネット対応（CATV） 1階シャッター付き ウォームレット便座 給湯器16号
※家賃 71,000円/戸
※71,000円/戸・ヵ月×6戸×12ヶ月＝5,112千円
※表面利回り 5,112千円/45,000千円＝11.36％
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