不動産売却 – 他社と比べたメリット

東京・神奈川での土地売却・家売却はぜひご相談ください

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弊社では、中古物件の流通の他、分譲マンション・賃貸マンション管理・注文住宅・テラスハウス施工、一級建築士による適合証明発行業務、リフォーム等、幅広く営業をさせていただいております。中古物件に関するリフォーム見積り、適合証明等も社内で行うためスピーディーに対応できます。(適合証明の割引もございます。)
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不動産売却の基礎知識

【不動産売却の流れと期間】

物件を売り出すまでの流れはざっと下記のとおりです。

準備(相場の調査・書類の用意)> 査定 > 媒介契約 > 売却活動 > 契約・引渡し

不動産売却は、準備を始めてから引き渡しまで約6ヶ月かかると言われています。条件や時期によって幅はありますが、余裕をもって売却活動を行いましょう。
不動産売却に必要な期間目安はおおむね下記になります。
・情報収集・事前準備・一括査定(1~4週間ほど)
・媒介契約締結・売却活動・見学・価格交渉・売買契約(1~3ヶ月ほど)
・手付金受領・物件引渡し・残代金受領(1~2ヶ月ほど)

【情報収集を行う・価格相場を知る】

相場を調べる方法としては、国土交通省が公表している「地価公示」や「不動産価格指数」、「都道府県地価調査」などを参考にすることができます。
売却する不動産がマンションや一戸建てであれば、個別取引の取引価格情報が提供されている「レインズ・マーケット・インフォメーション」も参考にすると良いでしょう。

【必要な書類を集める】

不動産売却の際は、売主に関する書類、権利に関する書類、建物に関する書類など、さまざまな書類が必要となります。基本的なところは同じですが、マンション・一戸建て・土地によってそれぞれ必要な書類は異なりますので、事前に準備しておきましょう。

・身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
売主本人の確認書類です。親子や兄弟など、物件が共有名義となっている場合は、共有者全員のものが必要です。相続物件などでは、共有者が遠方に居住していて、本人確認の書類を揃えるのに時間がかかるケースもあります。住民票は、登記上の住所と現住所が異なる場合に必要です。住民票や印鑑証明書などは、有効期限があり発行から3ヶ月以内のものを使用します。印鑑証明書、住民票は市区町村の窓口で取得しましょう。
・登記済権利書または登記識別情報
「登記済権利書」は、法務局から登記名義人に公布される書類で、登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。売却する物件が平成17年以降に取得したものである場合は、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されているケースもあります。
もし紛失してしまった場合には、本人確認のために法務局が郵送にて問い合わせを行う「事前通知」を利用しましょう。そのほか、司法書士など資格者代理人に本人確認情報を提出してもらう方法も有効です。

・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類です。また、移転登記等に必要な登録免許税の算出の際にも必要となります。最新のものを準備してください。
手元にない場合は、市区町村の窓口で固定資産税評価証明書を発行してもらいましょう。

・土地測量図・境界確認書
一戸建てや土地の売買において必要となる書類です。土地測量図に関しては法務局で取得できるケースとできないケースがあります。境界確認書に関しては、公的に保管されているわけではありませんので、紛失している場合は測量した会社に問い合わせてみましょう。また測量図が無い場合・境界杭の紛失・破損している場合は、再度 測量する必要が出てきます。

・建築確認済証および検査済証、建築設計図書・工事記録書等
一戸建ての売買等において必要です。
建築確認済証や検査済証は、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。原則として、現地で行われる検査によって適合が確認された後、検査済証が発行されます。
建築設計図書や工事記録書等は、前述の建築確認済証のように建築にあたっての法的手続きに関する書類ではありません。紛失してしまっている場合には、市区町村の窓口で、建築確認済証や検査済証の代わりとなる「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらいましょう。

・マンションの管理規約、または使用細則などマンションの維持費等の書類
マンションの売却にあたっての必要書類です。中古マンションにおいては特に、どのように維持管理されているのか、ペットを飼ってよいのかどうかなど使用にあたってのルールは、非常に大切です。加えて、買主にとっては維持費等のランニングコストも重要情報です。こちらの書類はマンションの管理会社が保有しており、仲介会社が手配してくれるものです。
管理会社によっては長期修繕計画のデータを仲介業者に開示しないケースもあるので長期修繕計画の書類は事前に仲介業者に提示するようにしましょう。

・耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等
新耐震基準が導入される以前のような古い物件を売却する際は、耐震診断報告書等の提出が求められるケースもあります。書類がないと売却できないというものではありませんが、トラブル回避のためにも考慮したいところです。こちらの書類を準備する場合は、耐震診断、アスベスト使用調査を依頼するようにしましょう。

・売買契約書や購入当時の重要事項説明書その他の書類
ほかにも、売却する物件に関する書類があれば準備しておきます。地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書等、物件の構造等を客観的に示すデータは、買主にとってもわかりやすく物件選択の決め手となるケースもあります。なお、売買契約書を紛失してしまった場合には、購入した不動産会社に事情を説明し、コピーなどで対応してもらいましょう。

【媒介契約】

不動産会社から提示された査定価格や、自分自身で収集した情報などをもとに媒介契約を結びます。媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と、大きく分けて3種類ありますので、売却する不動産の種類に合った媒介契約を選びましょう。

【売却活動】

・売却活動および経過報告
仲介業者が販売活動を開始。「 不動産流通機構(指定流通機構)が運営する「不動産流通標準情報システム(レインズ) 」に物件を登録したり、住宅情報誌やチラシ、インターネットなどに広告を出したりして、販売活動に努めます。「専属専任媒介」や「専任媒介」といった媒介契約の場合は、定期的に販売状況を報告する義務があるため、きちんと報告を受けるようにしましょう。

・見学者の来訪を受ける
購入を考えている人たちが、あなたの物件を内覧するために訪れます。条件の良い物件でも、実際に見学したら敷地内が荒れていたり、外観や室内の汚れがひどかったりすると、減額交渉の原因につながってしまう可能性もあります。少しでもよい印象を抱いていただくためにも、室内の掃除や整理整頓はしっかり行い、明るくにこやかな対応を心がけましょう。

・売買条件の交渉を行う
購入希望者が現れたら、仲介業者を通じて「購入申込書」あるいは「買い付け依頼書」が届きます。価格や代金の支払い方法、物件の引渡し希望日などを確認し、買い主との調整のうえ、売買契約を結ぶ日時と場所を決めます。また、売買締結後のトラブルを防ぐためにも、物件の瑕疵(かし=不具合や欠陥)がある場合は、誠実に伝えるようにしましょう。

・売買契約を結ぶ
互いに売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結びます。しっかりと契約内容を確認するようにしましょう。このとき、買い主から手付金を受け取ることになります。また、不動産売却時にはさまざまな費用がかかりますので、改めて確認しておきましょう。

【物件の引渡しまで】

引渡し日が決まったなら、引き渡すための準備をしましょう。

・ローンの解約・抵当権の抹消
住宅ローンが残っている場合、ローンの解約を金融機関に申し出て、自宅の抵当権を抹消します。ローン解約のためには残債をすべて返済する必要がありますが、買い主から受け取った売買代金を充当して物件を引き渡す同時決済が一般的だといえます。

・引越し準備・物件引渡し
引渡し日までに引越しの手続きや公共料金などの精算を済ませておきましょう。引渡し日当日には、残金の支払いや登記申請が必要になることから、金融機関や法務局が開いている平日の日中に行うことになります。引渡し当日は買い主が立ち会い、物件や土地の状況を最終確認し、売買契約はすべて完了となります。
なお、買い主が残金の支払いをしない場合は、同時履行の抗弁権を行使し、買い主が残金を支払うまで不動産の引渡しを拒否することが可能です。

・税金・確定申告を忘れずに
引渡し後に忘れてはいけないのが、税金の納付です。不動産売却で利益が発生した場合は、所得税・住民税などの税金を納める必要があります。所得税と住民税は、条件によって「特別控除」や「買い換え特例」が受けられますので確認しておきましょう。

【法令による制限】

不動産はさまざまな法令の規制を受けます。都市計画法による用途地域の制限や、建築基準法による建ぺい率・容積率の定めで、新築不可であったり、希望のプランの建物が建てられなかったりします。そういった再建築不可物件であっても売り方はあるので、諦めずプロに相談してみましょう。

・再建築不可物件
再建築不可物件とは、おもに建築基準法上の「接道義務」を果たしていない土地に建つ建築物などのことをいいます。再建築不可物件は、リフォームすることは可能ですが、建築確認が必要となる新築や増築については行政の建築許可がおりません。

・接道義務違反とは
接道義務とは、建物を建築する際、その土地の間口が原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定のことをいいます。既存の建物については、この規定を満たしていない場合でも、直ちに罰則が科されるわけではありません。ただし、既存の建物を取壊し、再建築することは基本的には不可とされています。
この接道義務には、防災や安全のために緊急車両の移動や出入りの確保をして、スムーズに消火活動や救助などが行えるようにする目的があります。

・再建築不可物件の売却が難しい理由
再建築不可物件は、既存の建物をリフォームして利用するほかないため、活用方法が限定的で担保価値が低くなります。金融機関は担保価値の範囲で融資額を決めますから、買主が希望する金額でのローンが組めない可能性が高くなります。結果として、買主は現金での購入、または金利が高めなノンバンクローンでの借り入れを受け入れることができる人に限られてしまいます。
また、再建築不可物件は建て替えができませんから、リフォームしながら住むことは可能ですが、老朽化が進んだ時や、地震などの天災で倒壊してしまった場合は再び建築することができないので、買主は活用のできない土地を所有することになります。このように、建て替えができないことは、買主にとってリスクが高いことであり、再建築不可物件の購入は敬遠されることになります。

・売却方法1:再建築可能にして売却する
土地が接道している道路が、2項道路(接道義務の規定ができた時に、既に建築物が建ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定した道)であった場合、セットバック(道幅が足りない分、宅地を後退させて幅員を増やして計算する)をすれば再建築は可能です。
また、道路に接する間口が2m未満である場合は隣地から土地を購入したり借りたりすることで、間口を広げて再建築可能な物件とすることができます。
その他、特定行政庁から43条但し書き道路と認められれば建築可能になる場合もあります。

・売却方法2:再建築不可のまま売却する
隣地所有者に、土地の買取を打診するのも一案です。隣地所有者が増築を考えている場合には、思いがけず買取を承諾してくれる可能性があります。
買取は不可な場合でも、前述したように土地が道路に面している間口を広げるために土地を売却してもらったり、賃借したりするなど、協力を仰げる可能性もあります。
再建築不可物件のまま不動産会社に仲介してもらい売却することもできます。ただし、先に述べた通り、買主は現金で購入できる人などに限られたり、建て替えができないリスクなどがあったりするため、周辺相場の5~7割程度の価格での売却になる可能性が高いことはあらかじめ知っておきましょう。
さらに、不動産会社などの業者に買い取ってもらう方法もあります。
一般に業者買取は、仲介による売却の相場よりも安値での買取となります。ただ、再建築不可物件は、不動産会社に仲介してもらって売却した場合でも高値では売れない可能性が高いので、早く現金化したいという場合には、買取もお勧めの方法です。

【不動産取引の費用と税金】

不動産を売却しても金額がそっくりそのまま手元に入る訳ではありません。不動産売却時には仲介手数料、ローン清算に伴って銀行へ支払う手数料、売却益が出た際に発生する税金などさまざまな費用が必要となります。

・仲介手数料
媒介報酬、仲介報酬と呼ばれることもありますが、不動産業者に支払う成功報酬です。 一般的に「(売買価格×3%+6万円)×消費税」として計算されます(売買価格が400万円以下の場合は別途の計算方法)。成功報酬ですので、売買契約が成立した際に支払われます。売買価格が高値になるほど、額が大きくなります。

・登記費用
住所や、土地の所有権を公示するためにかかる費用です。「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権の設定登記」などがあります。

・抵当権抹消費用(該当者のみ)
住宅ローン等で不動産に設定した抵当権を抹消するために手続きに必要な費用です。金額は2万円程度が一般的ですが、住所変更登記と抵当権抹消手続きをあわせて司法書士に依頼する際は、司法書士費用が別途かかることになります。
また、抵当権抹消時には、「登録免許税」も合わせて必要となります。

・ローン返済費(該当者のみ)
住宅ローンが残っていても不動産売却を行うことは可能ですが、実際の取引では、完済しなければ売却することはできません。その為、ローン完済より前に売買することが決まった場合は一括返済を行わなければなりません(抵当権の抹消が必要)。

・証明書発行費
大きな金額ではありませんが、「印鑑証明書」や「住民票」などの証明書の交付を受けるのに、証明書発行費がかかります。

・引越し費・処分費
現在住んでいる家を売却に出す場合は、引越し費用が必要となります。売却タイミングによっては、仮住まいが必要になる場合もあります。また、家具や家電製品を廃棄する際には処分費もかかってきます。

・不動産売却時に必要な税金
不動産売却時に利益が出た場合は所得とみなされるため、税金を納める必要があります。
印紙税、登録免許税、消費税、住民税・住民税などがあります。

・その他(場合によりかかる経費)
土地売却では解体費、測量費が、またマンションや一戸建てを売却する際はクリーニング費やリフォーム費用がかかる可能性もあります。

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一戸建て売却に関するよくある質問

Qとにかく早く売りたいのですが?

Q対面せずに査定してもらうことは可能ですか?

Q少しでも高く売るコツってありますか?

土地売却に関するよくある質問

Q個人間でも土地の売却はできますか?

Qなかなか買い手がつかない場合は?

Qローン返済が残っている土地はどうやって売却すればよいですか?

Q共有名義の土地は売却できますか?

マンション売却に関するよくある質問

Q売却するのと賃貸をするのとではどちらが良いですか?

Q内覧対応に際してリフォームをした方が良いですか?

Qローンの滞納がある場合でも売却はできますか?

Qマンションが売れやすい時期はありますか?

Q築年数の古いマンションでも売却することは可能ですか?

不動産相続に関するよくある質問

Q相続した不動産にローン残債がある場合、支払い義務はありますか?

Q相続発生後でも間に合う相続税対策はありますか?

Q遺言書に不満がありましたが言い出せず、相続手続きが終わってしまいました。

Q相続人の中に認知症の母がいますが遺産分割協議は可能でしょうか。

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