地方で使わない空き家を相続してしまった！活用？売却？どっちがいい？

横浜市、または川崎市にお住まいの方でもご実家が地方にある場合、ご両親が亡くなって地方にある実家を相続することになったという方はいるかもしれません。不動産を所有することは、実はメリットだけではなく様々なデメリットもあります。特に活用しない不動産を持っておくことは、デメリットだけではなくリスクに繋がりかねないこともあります。

そこで今回は、もし地方で自分が使わない空き家を相続してしまった場合はどうするのが良いのかをお話しさせていただこうと思います。

地方の不動産の現状は

まず地方における不動産の現状は、どのようなものなのかを把握しておくと良いでしょう。

日本が少子高齢化により人口が減少していることは皆様ご存知のことだと思います。そのため特に人口は地方においては減少する傾向にあり、多くの地域で過疎化が進んでいます。2023年の状況では人口が増えているエリアは東京都の23区や川崎市、福岡市などごくわずかなエリアであり、横浜市ですらも区によっては減少傾向にあります。

傾向としては都心に人口が集中しており、例えば九州では福岡は増えているものの他の県では全て減少しています。

また、東北でも仙台は増えているが他の県は減少などというように、人やモノ、産業は一か所に集まるという傾向があるのです。

例えば2023年の公示地価を見ると、全体としては公示地価は上昇しているのですがそれは東京など一部の地域が上昇しているからであり、東北など顕著に人口が減少しているエリアにおいて、今後不動産価格が上がることは難しいと言えます。

空き家の考えられる活用方法

では空き家を相続してしまった場合、どのように活用するのが良いのかその方法をいくつか提示いたします。

賃貸に出す

最初に考えられる方法としては賃貸不動産として運用するということです。もし直前までご両親などが使われていた場合は、リフォームをせずとも人が住める状況ということも考えられます。その場合は普通に賃貸に出して家賃収入を得て、日々の生活費の手助けにすることも十分に考えられるでしょう。

地方と言っても全てのエリアで人口が減っているわけではありませんし、例えばファミリー向け賃貸物件であれば需要のあるところも少なくありませんから、相続したエリア次第では賃貸に出して活用するという方法も十分に考えられます。

その不動産を賃貸に出すことができるか、また需要があるかなどは物件のあるエリアで営業している不動産会社に聞いてみると良いでしょう。

カフェや民泊施設にする

次の活用方法としては、古民家カフェや民泊施設などの営利目的施設に改装するということです。地方ならではの、雰囲気のある古い家をリノベーションし、観光客などが集うカフェとして営業するという方法が考えられます。ただしカフェとして営業する場合は大幅なリノベーションが必要ですし、店員を雇用する必要も出てきます。さらにご自身が営業に積極的に関わる必要もあるので、時間のない人にとってはあまり現実的な選択肢ではないとも言えます。

民泊施設は場所によって大きな利益を稼ぐことも不可能ではないため、もし民泊施設にできるほどの広さがあり、またリフォームをする余裕があるという方は十分に選択肢に入ってきます。

ただし民泊は周辺の住宅などとのトラブルも多いですし、防火管理など法的な制約も厳しいです。さらに常に定期的な清掃をしてくれる業者などが見つからないと、利用者のクレームが入り評価が下がってしまいます。そうなると運営がままならないこともあるのでこちらもやはり副業で行うという業態でないと言えます。本業として注力するならば選択肢に入るかもしれません。

空き家を保有することによるリスク

では空き家を保有することによってどのようなリスクが起こり得るのでしょうか。いくつか具体例をお話しします。

管理リスク

最初に考えられるのは、物件の管理が行き届かない管理リスクです。例えば空き家を所有していても適切な状態に保っておくのが実はかなり難しいのです。

建物は人が利用していないとすぐに劣化してしまい、設備の破損、躯体のシロアリによる腐食などもどんどん進行してしまいます。さらに雑草が伸び放題になったり動物の糞尿が溜まることも考えられます。

遠隔地で物件の管理をするためには、自分が行くのは交通費や時間がかかるので現実的では有りません。そこで現地で信頼できる不動産管理会社を探すしかありません。しかし管理を適切にしてもらうと管理費がかかってしまうため、結局は不動産を所有しているだけで活用しないと赤字になってしまうことも考えられるのです。

ただし賃貸物件として活用しても入居者が決まるとは限りません。過疎化が進んでいるエリアの場合、その地方は家余りということも十分に考えられます。特に日本では空き家の増加は社会的な問題になっています。

空き家が増加する一番の理由は、そこに新しく住む人がいないからです。都心はまだ空き家は少ないですが、地方の場合は空き家がどんどん増加しているので人に貸し出そうと思っても借りてくれる人がほとんどいないことも十分にあるのです。

税金の支払いが発生する

また住宅の維持のためには管理費だけではなく、固定資産税に都市計画税という税金、つまりランニングコストも発生します。過疎が進んでいるエリアで建物がすでに古い場合は、土地の価格も安いため固定資産税はそれほどの金額にならないかもしれません。それでも所有しているだけで年数万円の支出があるのは決して見過ごせるものではありませんし、精神衛生上良いものでもないでしょう。

賠償リスク

物件の管理が行き届いていないと、管理不履行の結果、建物が倒壊してしまい周囲の住宅に迷惑をかけることも十分にあります。そこで周囲の住民から損害賠償を請求されたり、怪我をさせてしまった場合は治療費を支払わなければいけないこともあります。

倒壊しそうな古い家を放置した結果、自治体に強制的に建物を撤去させられその撤去費用を負担したという事例もあるほどです。

このように古い家を保有していることは様々なリスクが発生してくるのです。

空き家を売却するとどうなるのか

では空き家を管理することがコスト的に負担であったり、また活用するほど時間に余裕がないという方はどうすればいいのでしょうか。それは不動産の売却です。

不動産を売却してしまえばそれ以上税金が課せられることもありませんし、不動産の管理義務からも解放されます。

相続した物件のエリアによっては不動産の需要がまだ十分にあり、まとまったお金が入ってくる可能性もあります。横浜市、川崎市でしたらどんなエリアでも不動産を売却しても需要はほぼ見つかると言えます。神奈川県内でも西部や海沿いなど人口が減少しているエリアもありますが、東京に近いというメリットがあるため売却自体はそう難しいものではありません。

そしてまとまったお金が入るため、貯金や進学のための費用、また自宅のリフォームや投資用物件の購入など様々な目的に使うことができるでしょう。

まとめ

使わない不動産を所有し続けることは、お金がかかったり、他人に被害を与えるリスクがあります。

神奈川県内の不動産売却でしたら是非とも当社にお任せいただければと思います。神奈川県に豊富なネットワークを有しているので、数々の不動産業者と連携しながらお客様の保有する空き物件などの売却をスムーズに進めさせていただきます。

空き家の運用でお悩みの方は是非ともガイアフィールドまでお気軽にお問い合わせください。
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それでは、今回もお読みいただきありがとうございました！

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