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アパート建築を検討する際には、「木造」や「鉄骨造」といった工法を選択することが必要です。

そんな工法の中で「軽量鉄骨造」は、耐震性や耐用年数、収益性でもメリットが多く、変形地や狭小地にも強いことをご存じでしょうか。

収益が見込めて相続対策にもなるアパート経営。

軽量鉄骨造であれば、あきらめていた難しい土地でも建築が可能になるかもしれません。

今回は、軽量鉄骨造のメリット・デメリットを解説します。この記事を読み、ぜひ土地を最大限活用する一助としてください。

 

軽量鉄骨アパートのメリット・デメリット

そもそも軽量鉄骨造とは?

アパート建築は大きく分けて「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造(RC造)」の工法により建てられます。「鉄骨造」はさらに「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」の2種類に分けられます。

重量鉄骨は高層ビルやマンション建築に使用されることが多く、アパートや戸建に用いられるのは多くが軽量鉄骨です。その違いは鋼材の厚み。一般的には、6㎜未満のものが軽量鉄骨、6㎜以上のものが重量鉄骨と呼ばれます。

 

軽量鉄骨造でアパートを建てるメリット

それでは具体的に軽量鉄骨のメリットを解説していきます。

 

初期投資を抑えられる

軽量鉄骨造は重量鉄骨造やRC造に比べると格段にコストが安く、初期投資を抑えて建築することが可能です。

木造と比較しても同水準か、やや高いといった程度。

軽量鉄骨アパートはあらかじめ工場で鋼材を製造するために大量生産が可能です。さらに、工場稼働により現場での工期を短縮して人件費も抑えられるため、コスト削減が実現できるのです。

 

難しい土地でも建築可能

都心部特有の狭小地や変形地、防火・準防火地域などの制限がある土地。

「坪単価の安い木造が良かったけれど条件が厳しくアパートが建てられない…」と悩む方も少なくありません。防火地域にも対応し、軽く扱いやすい特徴を持つ軽量鉄骨であれば、こうした土地にも建築できる可能性が大いに高まります。

 

耐震性・耐久性が高い

アパートの安全性が高いことは、入居者の暮らしを守るだけでなく、オーナーのリスクを回避するうえでも非常に重要です。

軽量鉄骨造は、鋼材が地震力を吸収し、重量が軽いため比較的高い耐震性を持ちます。

さらに法廷耐用年数に注目すると、木造アパートは22年なのに対し、軽量鉄骨アパート(鋼材厚34㎜)は27年と長く設定されています。耐久性の面でも高い評価を受けているといえるでしょう。

 

品質が安定している

軽量鉄骨アパートは、事前に工場で加工した部材を現場で組み立てる「プレハブ工法」によって施工されます。そのため、職人の腕や現場の天候によって品質が左右されることがなく、常に一定のクオリティが約束されます。品質にバラつきがないことは、オーナーにとっても入居者にとっても大きな安心につながるでしょう。

 

収益性が高く、相続対策にもなる

建築費用が比較的安い軽量鉄骨造アパートは、最新のオートロックや宅配ボックスなどのサービスを充実させても、家賃を低く設定することが可能になります。

近隣のアパートに比べ良い条件であれば入居率も上がり、高い収益を期待できるでしょう。

また、アパートといった収益物件の相続税評価額は時価(売った時の価格)よりも低く評価されるため、相続対策として非常に効果的です。

低コストの建築費、高い収益性、相続税対策がすべて実現できる軽量鉄骨アパートは、不動産投資の対象として魅力的だといえるでしょう。

 

軽量鉄骨造でアパートを建てるデメリット

魅力的な点の多い軽量鉄骨ですが、デメリットもしっかり把握することが大切です。以下に説明していきます。

 

断熱性・通気性が低い

鉄骨は木材やコンクリートに比べると熱伝導率が高いという特徴があります。

そのため、軽量鉄骨アパートも外気温の影響を受けやすく、性能の高い断熱材の施工が必要不可欠です。さらに通気性にも劣るため、調湿のための工夫が十分でない場合は住み心地に直接影響します。

 

防音性が低い

軽量鉄骨は防音性でも劣る点があり、隣室や上下階の住民トラブルに発展するケースも少なくありません。

こうした問題を未然に防ぐためには、吸音性の高い素材や緩衝材の仕様で防音性を高めることが必要です。

 

耐火性が低い

軽量鉄骨で使われる鋼材は熱の影響を受けやすく、火事によって倒壊するリスクもあります。

ただし、近年は熱の影響を抑える「耐火被覆」を施した鋼材も多いため、工法だけでなく材料の仕様についても注目しましょう。

 

間取り変更が難しい

軽量鉄骨造は壁にブレースという補強材を組み込むことが一般的で、あとからブレースを含めた構造壁を動かすことができません。

構造壁が必要な箇所が限定されてしまうため、計画時のレイアウトの自由度が低いだけでなく、リフォームやリノベーションを計画する際にも大きな変更は難しいといえるでしょう。

 

軽量鉄骨造のデメリットを払拭する「CFS工法」とは?

 

たくさんのメリットがある半面、いくつかのデメリットも存在する軽量鉄骨アパート。

しかし、軽量鉄骨造の中でも「CFS工法」を用いれば、多くのデメリットを解消できます。以下に詳しく見ていきましょう。

 

CFS工法とは

木造2×4(ツーバイフォー)工法に用いられる枠材を、厚さ0.86.0㎜の軽量鉄骨に置き換えたものをCFSCold Formed Steel:薄板軽量形鋼造)工法といいます。

合板や石膏ボードなどの面材を鋼材と組み合わせたパネルを工場で製造し、専用金物を用いて現場組み立てを行います。

木材に比べ1.5倍の耐久性を誇り、シロアリ被害や部材の腐食にも強いのが大きな特徴です。さらにRC造や重量鉄骨よりもコストが低いため、品質と価格のバランスが優れた工法といえます。

 

CFS工法はスチールの外側を断熱材で覆う「外張り断熱」方式を採用しているため、軽量鉄骨造にもかかわらず外気温の影響を受けにくく、光熱費を抑え快適な室内環境をつくります。

またパネルの効果により遮音性が高く、外部音や生活音が伝わりにくいため、騒音トラブルを未然に防ぐ効果も期待できるでしょう。

 

さらに、パネルが軽量で手運びもしやすいため、重機やトラックが入れないような狭い敷地での建設が可能です。

狭小地だけでなく、旗竿地、路地状敷地、崖地や斜面地、さまざまな条件下でも高性能なアパート建築が見込める点は、CFS工法の大きな強みです。

 

まとめ

軽量鉄骨アパートは、木造やRC造と比較してもさまざまなメリットがある点を理解していただけたでしょうか。

防火地区や変形地、狭小地など厳しい土地も活用の余地があり、あらたな収益へつながる可能性が高まります。

初期投資を抑えながら、土地のポテンシャルを活かした不動産投資をしたいと考えたら、軽量鉄骨アパートの建設を検討してみてはいかがでしょうか。

 

ガイアフィールドでは、軽量鉄骨造と木造2×4のメリットを併せ持ったCFS建築について数多くの実績を有しています。

独自の特殊建材を用いて、「安全性」「快適性」「デザイン性」を兼ね備えた理想のアパート建築が実現可能です。

設計・施工だけでなく土地探しから賃貸管理まで、一貫してお客様に寄り添い、さまざまな不安にも万全の体制で対応いたします。

アパート建築でお悩みの方、不動産投資をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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