横浜市・川崎市で不動産投資は今後どうなる？こんな運用もあります！

このブログを読んでいる方は、横浜市や川崎市に不動産を持っている方も多いのではないでしょうか。また、投資用の不動産を持っていない、まだ興味ないという方でも、居住用の不動産を将来投資用に回すことも可能です。

そこで、今回は横浜市・川崎市の今後の不動産投資市場の動向についてお伝えしたいと思います。

横浜市・川崎市の人口推移の動向

不動産の将来性を測る一番の指数は、言うまでもなく人口です。人口が多いエリアに住んでいればそれだけ居住用の不動産の需要も高まりますから、今後も人口が減らないようであれば、不動産投資で成功できる可能性は高くなります。

2050年の人口を予測した国立社会保障・人口問題研究所の「地域別将来推計人口（令和5年推計）」を見てみましょう。

https://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson23/t-page.asp

横浜市の2040年の人口は366万人、2050年は353万人です。2024年時点では約370万人ですから、2050年時点でもまだ十分な人口はいると言えます。

川崎市を見てみると、2024年では153万人、2040年は160万人、2050年も160万人と、人口減少社会の中で25年後も人口は伸びています。

そのため、横浜市、川崎市というエリアは不動産投資をするのには大変適したエリアと言えるでしょう。

横浜市・川崎市の家賃相場はどうなる？

横浜市・川崎市の人口はここから20〜25年はそう大きくは変化しないと見られます。そのため基本的には不動産投資に取り組んでも十分成功する可能性はあると言えるでしょう。一方で不動産を購入し、住む人を見つけることができても家賃の金額が高くないとそれほど大きな収入にならないとも考えられます。

では、横浜市・川崎市の家賃相場はこれから先どうなっていくでしょうか。

これは全国と比較しても大きな変化はないものだとみられます。

家賃相場はほぼ物価と比例して上昇していきます。

ただし、不動産の需要がないエリアでは空室を埋めるために家賃の価格競争が起こる可能性もあります。

そこで、一定の不動産の需要が見込める横浜市・川崎市であれば、物価が上昇していけばそれに比例して家賃も上がっていくものだと見られます。

もちろん横浜市・川崎市と一言に言っても横浜市は17区、川崎市は6区もあるため、その中で人気のエリアか否かで家賃相場も変わってくるでしょう。

先ほどの人口動態では、横浜市の17区、川崎市の6区ごとの人口推計も出ているので、家賃が上がりやすいエリア、家賃がそう大きくは上がらないエリアを測ることも可能となっています。

2050年でも2024年時点と同水準の人口を維持してるのは横浜市では鶴見区、港北区、都筑区、西区等です。

川崎市は多摩区以外の5区で人口が増えており、中原区は2万人以上増える見込みです。

横浜市・川崎市で不動産投資をするならこんな運用方法

不動産は需要がないと投資ができないと考える人もいますが、工夫次第で空室を埋めることも可能です。

また投資として考えるのであれば、物件を仕入れる時のイニシャルコスト、そして運用コストも重要となってきます。

その2つの観点で見るのであればイニシャルコストを抑えるのであれば中古住宅を購入することがまず一番の手段だと考えられます。

一方で運用コスト、ランニングコストを抑えるのであれば新築アパート投資が向いています。

新築アパート

最初に考えたいのが1棟アパート投資の新築物件です。なぜ新築物件を選ぶのかというと、長期間にわたって運用する場合のランニングコストが抑えられるからです。

中古の一棟アパート物件の場合、部屋の数だけ水回りの設備などがあるため、一斉に修理やリフォームのタイミングが来る可能性があります、また壁や屋根、塗装も必要ですから、高額な修繕費が1度に必要となることもあるのです。

不動産物件の運営をしていて、そのための費用に気を配る必要も出てくるでしょう。不動産投資に慣れていない人は満足に修繕費を積み立てていないこともあり、そうなると修繕もできずに退去が多く出てしまう可能性があるのです。そのため、水回りなどの設備が多い物件を購入する場合はあらかじめ新築で20年30年にわたって今後も運用できるであろう物件を購入することが、リスク分散につながります。

新築物件であれば最近の住宅の設備は性能も良く長期にわたって使い続けることもできるので、多額のメンテナンス費用が一気にかかってくる可能性は当分考慮しなくて済みます。

もちろん将来に備えて修繕費を準備しておく必要もありますが、中古一棟アパートを運用するよ

りも、ランニングコストを抑えられる新築物件を買ったほうがキャッシュフローを多く確保して次の投資に進みやすくなることもあるでしょう。

投資を拡大していく路線を検討するのであれば新築一棟アパートがおすすめだと言えます。

中古戸建て

コストを抑えてまず投資を始めたいという方には、中古戸建てが向いています。

中古戸建ては横浜市や川崎市内でも数多くあり、横浜市のやや都心部から離れたエリアであれば1000万円以下で購入できる物件も数多く見つけられるでしょう。そういった物件を購入し、水回りの交換に壁紙や床の張り替えなどを行えば外見はやや古ぼけていても生活するのに十分な環境を満たせるので、賃貸物件としての需要も生み出すことができます。

また中古戸建てであればファミリーが住めるような広い物件も多くあり、単身者用のアパートと違い、退去が頻繁には起こりにくいです。そのため、長期間の安定した収入を見込むことができます。中古戸建てを運用する場合には、ファミリーが使いやすいようにできる限り駐車スペースがセットになっている物件を選ぶと良いでしょう。

ただ、あまりにも古い中古戸建ての場合は融資がつきにくいので、基本的には現金を多く用意して購入していくこととなります。その場合融資での拡大路線は望みにくいので、多額の不動産投資による多額の収入を見込むよりも、まず副業として不動産投資を運用したい人向けかもしれません。

グループホーム

最近増加している不動産投資の形式がグループホームです。グループホームは高齢者の方や障害を持つ方が一緒に生活する集合住宅です。

グループホームには世話人と呼ばれる方が在籍しており、居住者の方の個室と、居住者全員が食事を取れるリビングが設置されています。そういった方が普段生活をする場所であり、また世話人の方と他の方とコミュニケーションを取り社会生活や安全な生活を送れるように慣れていく場所としてグループホームの需要が高まっているのです。

特に障害者用のグループホームはまだまだ数が足りないと見られており、グループホームとして一括貸し出しをできるような広めの戸建てがあれば、建物をまるまる貸し出すことで普通の居住用住宅よりも高い家賃を得ることも可能です。

運営費用は自治体からの補助金も支給されるので家賃収入も確保しやすく、一度賃貸先が決まれば長期間の需要が見込めるメリットもあります。

物件近辺にグループホームを運営している会社などがあったら、自分の物件をグループホームとして利用することの提案も可能でしょう。

まとめ

横浜市、川崎市は2050年でも大きな人口の減少がなく、特に川崎市はほぼ人口が変わらないという需要の高さを見せています。そのため不動産投資をする場所としては大変適しており、まだまだ不動産投資をして稼げる場所だと言えるでしょう。

運用する場合は中古戸建や新築アパートだと考えられますが、コストを加味して仕入れるためには中古戸建て、運用時のランニングコストを抑えて売却益も見込むのであれば、新築アパート投資が向いています。

また最近では障害者の方たちがともに生活するグループホームとして住宅を貸し出す人も増えています。

不動産投資に興味のある方は、是非ともこのような形態の不動産投資を検討されてみてはいかがでしょうか。

それでは今回も最後までお読みいただきありがとうございました。　　お問い合わせ・資料請求

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