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title: 空き家を相続したら何をすべき？放置のリスクと対応策を徹底解説｜川崎市高津区
description: 空き家を相続した後のリスクや対策を解説。法的手続きや専門家への相談が重要なポイントです。早期の対応で財産を守りましょう。
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2026.06.02
親が施設に入居した、あるいは亡くなった後に「実家が空き家になってしまった」というケースは、年々増加しています。総務省の調査によれば、2023年時点で全国の空き家数は約900万戸を超え、社会問題となっています。
しかし、「とりあえず放置しておこう」という判断は、**法的・経済的・安全上の重大なリスク**を生む可能性があります。
この記事では、空き家を相続した後にやるべきことを、法令や具体的な事例を交えながらわかりやすく解説します。
## 1. 空き家の相続とは？まず確認すべきこと
親や祖父母が亡くなった際、自宅を相続する場合、その家が「誰も住んでいない状態」になるケースが増えています。相続した空き家について、まず以下を確認しましょう。
### ① 相続登記（所有権移転登記）は済んでいますか？
**2024年4月から相続登記が義務化**されました。相続で不動産を取得したことを知った日から**3年以内**に登記申請しなければ、10万円以下の過料（罰則）が科される可能性があります（不動産登記法第76条の2）。
まだ登記が済んでいない方は、早急に司法書士へ相談することをおすすめします。
### ② 固定資産税の支払い義務は把握していますか？
相続により所有者となった場合、翌年から固定資産税・都市計画税の納税義務が生じます。空き家であっても、所有しているだけで毎年課税されます。
## 2. 放置するとどうなる？法的リスクと税制上のペナルティ
「とりあえず何もしない」という選択は、実は非常にリスクが高い行為です。
### ① 損害賠償責任（民法第717条）
老朽化した空き家が倒壊・崩壊し、通行人や隣家に損害を与えた場合、**所有者は損害賠償責任を負う**可能性があります（民法第717条「工作物責任」）。
*【事例】2014年、広島市で空き家の外壁が崩落し、通行人が負傷。所有者（相続人）が損害賠償を請求された事案が報告されています。相続した事実を知らなかったとしても、責任を免れることは難しいとされています。*
### ② 固定資産税の優遇措置が失われる（最大6倍の増税リスク）
住宅用地には、固定資産税を**最大1/6に軽減する「住宅用地特例」**が適用されています。しかし、空き家として「特定空家」や「管理不全空家」に指定された場合、**この優遇が解除され、最大6倍の固定資産税が課される**可能性があります。
| **状態** | **固定資産税の評価** |
| --- | --- |
| 通常の住宅用地 | 課税標準額の1/6 |
| 特定空家・管理不全空家に指定後 | 優遇なし（最大6倍相当） |
### ③ 行政代執行による強制解体・費用請求
自治体から改善勧告・命令を受けても対応しない場合、行政代執行により強制解体が行われ、**その費用（数百万円に上ることも）が所有者に請求**されます。
## 3. 2023年法改正で何が変わった？「管理不全空家」制度を解説
2023年12月に改正「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」が施行され、これまでより厳しい規制が導入されました。
### 新設：「管理不全空家」とは？
従来の「特定空家」に加え、新たに**「管理不全空家」**というカテゴリーが設けられました。以下に該当すると判断された空き家は、特定空家に指定される前でも固定資産税の住宅用地特例が外される可能性があります。
- 雑草・樹木が繁茂している
- ゴミが放置されている
- 外壁の一部が剥落している
- 窓ガラスが割れたまま放置されている
*つまり：「倒壊寸前でなくても」、管理が不十分であれば増税対象になりうるのです。*
## 4. 空き家の相続後に取りうる4つの選択肢
空き家の対応には、主に以下の4つの方向性があります。状況に応じて最適な手段を選ぶことが重要です。
### ① 管理を委託する（空き家管理サービスの活用）
自分で管理できない場合、専門業者に管理を委託する方法があります。定期的な巡回・通水・換気・建物点検などを行ってもらうことで建物の劣化を防ぎます。月額5,000円〜といったプランも存在し、**管理コストを抑えながら所有し続けることが可能**です。
### ② リフォーム・リノベーションして活用する
建物を活かして賃貸に出したり、自分や家族が住んだりするという選択肢です。耐震性に問題がある場合は補強工事が必要になりますが、建替えに比べてコストを抑えられる場合があります。自治体によっては補助金制度が活用できるケースもあります。
### ③ 建替えを検討する
建物の老朽化が進んでいる場合、リフォームより建替えが経済的な選択肢になることもあります。建替えによって賃貸収益を得るアパート経営も視野に入れられます。
*ポイント：建替えを検討する際は、設計・施工・不動産管理をワンストップで対応できる会社に相談すると、トータルコストを把握しやすくなります。*
### ④ 売却する
維持・活用が難しいと判断した場合、売却が最もシンプルな選択肢です。相続した空き家を売却する際は、**「空き家の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）」**が適用できるかどうか確認しましょう。
| **適用条件** | **内容** |
| --- | --- |
| 対象物件 | 相続開始直前まで被相続人が居住していた家 |
| 売却期限 | 相続から3年以内（一定の要件あり） |
| 売却価格 | 1億円以下 |
| 建物の状態 | 耐震基準適合または取り壊して土地として売却 |
*※税務上の取り扱いは個々の状況によって異なるため、税理士への確認を推奨します。*
## 5. 相続した空き家の耐震リスクにも注意を
1981年以前に建てられた建物は「旧耐震基準」で建設されており、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。空き家として誰も住んでいないからといって、地震による倒壊リスクがなくなるわけではありません。むしろ、**人が住んでいない分、建物の異常に気づくのが遅くなる**というリスクがあります。
耐震補強は数十万円〜対応できるケースもあり、倒壊による第三者への損害賠償リスクを低減するためにも、早めの点検・診断をおすすめします。
## 6. まず誰に相談すべき？専門家の選び方
空き家の問題は、法律・税務・建築・不動産が複合的に絡み合っています。複数の専門家と連携できる相談窓口を選ぶことが重要です。
| **課題** | **相談先** |
| --- | --- |
| 相続登記 | 司法書士 |
| 相続税・売却の節税 | 税理士 |
| 建物の劣化・耐震診断 | 建築士 |
| 売却・賃貸活用 | 不動産会社 |
| 総合的な空き家対策 | 建築士×不動産のワンストップ窓口 |
特に、**建築と不動産の両方を扱える会社**に相談することで、建物の現状把握から売却・活用・管理まで、一貫したアドバイスを受けることができます。
## 7. まとめ：相続後の「早期対応」が財産を守る
空き家を相続した後に放置することは、法的・経済的・安全上の観点から見て、非常にリスクが高い選択です。
**▼ 相続後にやるべきことチェックリスト**
- 相続登記の申請（2024年から義務化・3年以内）
- 固定資産税の納税義務の確認
- 建物の現状確認（老朽化・耐震性のチェック）
- 管理・活用・売却のどの方向で進めるか検討
- 専門家（建築士・不動産・税理士等）への相談
**「どうすればいいかわからない」**という方ほど、早めに専門家に相談することが財産を守る第一歩です。
**ガイアフィールドの空き家トータルマネジメント**
1990年創業・地元密着35年。川崎市（高津区・宮前区・中原区）および東京都世田谷区エリアの空き家を対象に、建築士×相続コンサルタントが連携したワンストップサービスを提供しています。
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