近年、不動産投資の対象として「倉庫」が注目されているのをご存じでしょうか。
倉庫はマンションやアパートと比べても初期費用が少なく高い利回りが期待できます。さらに「地の利」がなくても需要が多いなど、魅力的な点が多数！
今回は、倉庫を不動産投資先にした場合のメリットや注意点を解説します。
土地活用に悩む方、低リスクで運用を開始したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
不動産投資として倉庫を扱うメリットとは？
大きな空間としてさまざまな可能性を秘めている倉庫。
倉庫を不動産投資の対象とする場合、具体的にどんなメリットがあるのでしょうか。以下にくわしく見ていきます。
高い利回りを期待できる
倉庫を投資対象とする一番のメリットは、初期投資を比較的低い金額に抑えられる点です。
国土交通省がまとめる「建築着工統計調査報告（令和4年計分）」によると、全国の賃貸物件（共同住宅）の工事予定額は約82.0万円/坪だったのに対し、倉庫は45.4万円/坪でした。平均的な仕様であれば、1坪30万円以上安い予算で建築が可能ということがわかります。
さらに、倉庫は何もない箱状態で賃貸契約を結ぶのが一般的であるため、アパートやマンションのように原状回復や設備のメンテナンスが必要ありません。
イニシャルコストだけでなく、ランニングコストも抑えられる倉庫の運用は、非常に高い利回りを期待できるといえるでしょう。
また、住人トラブルや管理者対応の手間を極力少なく出来る点においても、心理的なストレスが少なく魅力的なポイントです。
駅近でなくても需要がある
通常、不動産投資においては駅近といった条件が重要視されます。いかに利便性が高く、入居者にとってメリットの多い土地を獲得するかは、オーナーにとっての切実な課題でしょう。
しかし、倉庫は駅から遠くても問題ありません。近隣がどういった環境であるかは、倉庫の運営にとってさほど影響がないと考えられるからです。
また、倉庫は事業用の不動産に分類されるため、地域の人口増減の影響も受けにくいという特性があります。
一般的に懸念される立地条件でも、倉庫であれば活用可能になる点は大きなメリットです。安く手に入る土地、持て余していた土地を活用できれば、不動産投資の可能性は大きく広がるでしょう。
変幻自在で用途が多種多様
倉庫は、いわば「箱」です。
さまざまな用途に対応することが可能で、入居者の運営内容に沿って変幻自在に中身を入れ替えられます。一般的には広い土地に建築されることが多いため、駐車場を広く取り、多少の騒音を気にせず、あらゆる事業を受け入れる懐の広さを持っています。以下に活用の例を挙げてみましょう。
・物流倉庫
・貸倉庫
・スポーツ施設（フットサルコート、ボルダリングジム、テニスクラブなど）
・カフェ・レストラン
・店舗
・飲食店（屋台村やビアホールなど）
・アミューズメント施設（子供向けのプレイスペース、体験型展示場など）
・ライブ会場
・ショールーム
契約期間が比較的長い
倉庫は、入居者が設備投資やリフォームを行うことが一般的です。入居者自身もまとまった初期投資を行い、ある程度のリスクを抱えるために、長い期間を見据えて契約します。
通常2年ごとに更新が必要な住居専用の賃貸に比べ、長期的な家賃収入を見込むことが可能でしょう。
相続対策としても有効
相続において、不動産は時価（実勢価格）よりも評価額が低く設定されます。そのため、現金や預貯金で遺産を相続するよりも、不動産での相続の方が負担を少なく抑えることが可能です。
さらに、建物を賃貸に出している場合は「貸家建付地」と評価されることで、相続税評価額から一定の割合が控除される仕組みになっています。
賃貸物件は持ち主にとっての自由度が低いと判断され、こうした優遇措置が設けられているのです。
ただし、貸家の相続税評価額の計算方法は複雑な点も多く簡単に算出できるものではありません。詳細に検討したい場合は、相続税に詳しい税理士に相談することをおすすめします。
不動産投資として倉庫を扱う注意点
多くのメリットがある一方で、注意するポイントはどういった内容なのでしょうか。
固定資産税が割高
固定資産税の評価は、住居専用の建物であれば「住居用地特例」の減税措置の対象となります。
しかし倉庫はこの恩恵を受けられず、アパートやマンションに比べ固定資産税が割高になります。
さらに、ほかの投資物件と比較しても倉庫は土地や建物面積が広い傾向にあるため、固定資産税もその分多くなる点に留意しなくてはなりません。
土地購入前に固定資産税の想定額を認識しておけば、長期的な資産計画の見通しを明らかにできるでしょう。
「倉庫業」を行う場合は許可が必要
他者の貴重な物品を預かるという特性を持つ「倉庫業」を営むには、国土交通省の許可が必要となります。
倉庫業は、国の経済活動を維持するための重要な産業と位置付けられているため、「倉庫業法」という法律でルールが規定されているのです。
入居者が事業者となりこれを担う場合にはオーナーとしての許可は必要ありませんが、倉庫業に適した倉庫を建てるにはさまざまな基準をクリアしなくてはなりません。また中古で出回っている倉庫は基準に満たないケースが多く、こちらも注意が必要です。
基準の内容は以下のような項目があり、それぞれを確認できる図面や書類の提出が求められます。
・権利関係
・建築基準法適合性
・土地定着性
・外壁・床の強度
・防水・防湿性能
・遮熱・耐火性能
・災害防止措置・防火区画・消火設備
・防犯・防鼠措置
空きが出ると期間が長い
倉庫は競合が少ないのがメリットのひとつですが、その分借り手のニーズが少ない点も否めません。
アパートやマンションは一定の入居ニーズが想定されますが、倉庫は一度空きが出てしまうと次の手ナンス探しに苦労するケースが多いのです。
こうしたリスクを最小限に抑えるためには、入居者からの退去通知を半年以上前に設定し、次のテナントを見つける時間を十分に確保することが必要です。
また、効果的に集客を行ってくれる管理会社との関係性も大変重要になるでしょう。
まとめ
不動産投資の対象として倉庫はさまざまなメリットがあることをご紹介しました。
一方で、税金や集客などの面においていくつかのデメリットがあるのもご理解いただけたでしょうか。倉庫運営はアパートやマンションとは異なり、投資対象として複雑な要素があるのも事実です。運用を検討する際には、土地探しから建設、管理業務まで一貫して対応可能な業者に依頼することをおすすめします。費用を抑えながらスムーズな運営が可能になるでしょう。
ガイアフィールドでは、薄型スチールパネルを使用した「CFS工法」にて、さまざまな環境や敷地条件に合わせた自由設計の倉庫をご提案いたします。
建物の自重によるゆがみや経年劣化が少なく、梁や柱が空間を邪魔することがありません。倉庫建築のメリットをさらに活かした快適な空間を実現します。
さらに、倉庫建設に最適な土地探しのご相談から、集客・賃貸管理まで一貫して対応可能です。
オーナー様に代わって建物を見守ることで、賃貸管理につきまとうあらゆる不安を解消します。
土地活用として倉庫をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
