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中古マンションのリノベーションで後悔しない５つの確認

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最近では新築マンションもさることながら、中古マンションの価値も見直されており、特にリノベーションを見据えた中古マンションの需要は、都内関東圏ではより高まっている傾向にあるようです。

また海外でも古い物件のリノベーションで見違えるようになった例なども今は気軽にネットなどでも共有されているせいか、日本に居ながらまるで海外物件のようなお洒落で最新のリノベーションが実現している例も。

そうした一方で、「リノベーションで後悔してしまった」という例も、実はよくあるのです。

今回は、そうしたリノベーションで後悔しないために確認したい基本的な５点のポイントを共有したいと思います。

現実的に中古マンションの購入を考えている人や、将来的に中古マンションのリノベーションもアリかな、と思っている人など、よければ参考にしていただけると嬉しいです。

基本的な中古マンションのリノベーションに際して、かけられる予算目安やリノベーションしたい自分なりの希望ポイントなどをまとめておくなど、個々の条件整理も大事なことですが、今回はまずリノベーションを視野に入れた中古マンション物件に対しての確認ポイントに絞って、挙げてみます。

【中古マンションのリノベーションで後悔しないために・１】　居住可能期間を確認しよう

マンションの一般的な耐用年数の目安はご存じでしょうか？

日本のマンションの法定耐用年数の目安としては、「鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」で47年、「鉄骨造（S造）」で34年の耐用年数と考えられているそうです。

ただしこれらは建物自体の物理的寿命を表している訳ではありません。国土交通省によると、「鉄筋コンクリート造のマンションの平均寿命は68年」と以前発表されていたこともあるので、実際の物件にもよりますが、あくまでも一般的目安として捉えることができるでしょう。

個別の建築状態や建築された頃の事情なども影響してくる場合もありますが、まずは自分の検討しているその中古マンションのリサーチをしっかりすることをお勧めします。

例えば、これまでの居住履歴や建物の経年変化なども考慮する必要があります。物件の築年数・建物の構造・過去のリフォーム履歴・共有部分の修繕履歴など、もしっかり把握しておくとよりリアルな居住可能期間が算定できると思います。

それには、専門家による住宅診断を行って、隠れた欠陥や今後必要になりそうな補修工事の規模と内容なども事前に把握することができます。こうしたことは、弊社までお気軽にご相談可能です。

【中古マンションのリノベーションで後悔しないために・２】　マンションの管理規約を確認しよう

それぞれのマンションには「マンション管理規約」というものがあり、そのマンションに住む上でのルールが明記されているのですが、その中にはリノベーションに関わる「改修工事」にまつわる規約も含まれています。

例えば、外壁や屋根の塗装、窓の交換、バルコニーの増設などが禁止されている場合があったり、水回りの移動やフローリング材の指定などがあったり、各世帯の電気の容量が決まっていたりするケースもあるのです。

そのためリノベーションを想定した中古マンションを購入する前には、必ず管理規約をしっかりと確認しておきましょう。また、疑問に思ったことは担当に相談することで、物件の状態やリノベーションの詳細な制限についても、具体的なアドバイスを受けることが可能です。もちろん、弊社までお気軽にご相談可能です。

【中古マンションのリノベーションで後悔しないために・３】　マンションの管理形態を確認しよう

中古マンションを購入の際には、そのマンションの管理がどのようにされているのかをしっかり見極める必要があります。

大抵のマンションは管理会社を介して管理され、住人による理事会などでチェックを重ねている場合がほとんどです。が、古い物件では極まれに「マンション住人による自己管理」という形も。そうした場合は、専門家の目が欠けていたり、費用面のみ重視で将来に関わってくる修繕ポイントや修繕費用の積立などに瑕疵があった例もあるため、事前に状況を確認しておくことは大切です。

また、検討の際の内覧時に以下の点などの探りを入れることで、物件事体の状況と管理の状態を合わせて把握するのにも役立ちます。

・壁や天井にひび割れや剥がれがないか
・床に傷や凹み、傾きがないか
・水回りにカビやサビ、水漏れがないか
・配管や電気配線に異常がないか

・耐震基準を満たしているか

こうした点は中古マンションであれば大なり小なり必ずと言って良いほど有るものなので、前向きな反応（例えば「〇年後に修繕予定」など）があれば、きちんと管理されているという安心感がでるでしょう。こうした管理状態も、不安を感じる前に弊社までお気軽にご相談可能です。

【中古マンションのリノベーションで後悔しないために・４】　マンションの修繕積立を確認しよう

中古マンションに関しての毎月の費用として、管理費と修繕積立金が計上されているのが普通です。

もしそういった項目が見つけられなかった場合は、経年劣化や万が一の事態の際の修繕をする費用の確保が「どこに」されているのかどうかも事前に確認すべきでしょう。

都内・関東圏では、2011年の東日本大震災で既に身近に体験した例もあるため、こうした部分のチェックは重要です。

また、計上されていてもその金額に「無理がないか」も見ておくべきです。

築年数が二桁の中古マンションで、修繕積立費が少なかったり、もしくは多かったりする際には、その物件独自の何らかの理由が存在する場合があります。

購入してから「想定外な修繕費の請求があった」というような不測の事態を避けるためにも、不動産会社と一緒にしっかり把握しておくことが大切です。もちろん、弊社までお気軽にご相談可能です。

【中古マンションのリノベーションで後悔しないために・５】　マンション全体の雰囲気もざっくり確認しよう

中古マンションでは新築と違って、現状での住人の雰囲気を「何となく」感じることができます。

例えば、「子供の小さいファミリー層が多い」、「退職された世代が多い」、「単身者が多い」など、既に入居されている住人がいるからこそ分かる、マンションの印象もあるでしょう。

ご近所の方の個人情報の詳細まで知る必要はありませんが（ストーカーに間違われると大変ですので。苦笑）、ざっくりとした印象を事前に掴んでおくことで、購入を検討する際の一つの視点にすることもできます。

住人に自分と同じような世代が多い場合は、ライフサイクルも似ている場合が多いため、様々な共有ポイントも想像できます。（不便に感じてくる部分のカバーをどうするかの共感も住人間で得られやすい、など）

実際に住む前で分かる範囲は限られるかもしれませんが、「自分の住む環境はどんなものか？自分に合っているか？」といった視点を持っておくことは、購入後に安心して暮らせることに役立つはずです。こうしたチェックポイントについても、地域に密着してきた弊社までお気軽にご相談可能です。

神奈川・川崎市付近で中古マンションのリノベーションを考えるなら

「中古マンションのリノベーションをして、快適に住みたい！」といった漠然としたご希望や、「立地が気に入ったあの物件は古そうだけど、リノベーションできる可能性はあるのか？」という具体的な疑問などにも、実は弊社でお答えできることは多いのです。地元「梶ヶ谷」で様々な物件に携わってきた弊社ならではの、アドバイスやご紹介、ご提案も可能です。

今回挙げた「中古マンションのリノベーション」に関しての確認ポイントはごく一般的ではありますが、物件によって個別の確認ポイントも変わってきますので、もしご興味があれば是非まずはコンタクトを頂ければ嬉しいです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。