あなたの所有する土地で建てられる建物は？用途地域についてお伝えします
横浜市川崎市にお住まいの方で不動産の用途地域という言葉を聞いたことがある方はいらっしゃるでしょうか。実際に自分で家などを建てられた経験がある方は一度は聞いたことがある方も多いのではないかと思います。
この用途地域を知らないと土地は買ったものの場所によって自分が望む建物を建てられないということもあります。
そこで今回は不動産における用途地域についてそれぞれの種類の違いなどをお伝えしたいと思います。
用途地域とは？
まず用途地域とはどういった意味を持つ言葉でしょうか。大まかに言えば、都市計画法や建築基準法に基づいた、エリアごとにどういった目的の建物が建てられるか、また建ぺい率、容積率などの建物の条件を定めたものとなっています。
具体的には用途地域によって高い建物が建てられないこともありますし、防火性能を建物に持たせなければいけないこともあります。また工場など周辺の建物に影響を与えるような施設の建設についても用途地域別の制限を受けるようになっています。
主に以下の13種類の用途地域があります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
その中の代表的な地域の特徴を見ていきましょう。
商業地域
商業地域は駅の周辺など人が集まる利便性の高い地域に設定されます。
店舗やオフィスビル、娯楽施設などの建築が可能であり、また高層マンションの建築も可能です。
容積率は数百％を超えており、また日当たりなどの制限もかなり緩いものとなっています。
大規模な建築を行えることと、利便性の高いエリアであるため地価も高額になる傾向にあります。
商業地域を所有していれば、かなり柔軟性の高い不動産運用を行うことができます。
空き地であっても将来的に何らかの建物が建てられることが多く、売れやすく買いにくい人気のエリアです。
住居地域
住居地域は、その名前のとおりに人々が居住することを目的に設定された地域です。
分類すると「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」の3つがあり、更に細かい分類がなされています。
第一種や第二種の違いは、建てられる建物の規模などに影響しています。
またそこに住む人全員の権利を守るために日照に関する制限が厳しくなっています。
一部の店舗や商業施設も建築可能です。
「準住居地域」は、国道など大規模な幹線道路沿いのエリアが該当しており、戸建てなど居住物件や集合住宅だけではなく、飲食店や娯楽施設なども建築可能です。建物の高さは制限を受けることもあります。
工業地域
工業地域は工場が存在することを前提とした地域です。そのため娯楽施設や宿泊施設の建築は許可されておらず、住宅や小型の店舗は建てられますが大規模な集合住宅は建築できないこともあります。
また学校や病院など公共施設もしくは公共性の高い施設も建設できません。
工業地域の立地も利便性の高いエリアではなく、駅から離れた場所などになるので居住目的としては人気の高いものではありません。騒音や粉塵などの問題が発生することもあるので、住民と工場のトラブルに気をつける必要もあります。
商業地域のメリット・デメリット
これらの用途地域の中で最も人気が高いのが、建築物の種類の制限がゆるく、また容積率なども緩和されている商業地域です。
商業地域では大規模な工場以外、ほぼすべての種類の建物を建てることが可能です。
商業地域で建てられる建物は
用途地域には住居系、商業系、工業系を合わせて13種類があります。
商業地域は先にも述べたとおりに制限が非常に少なく、建ぺい率や容積率の数字も多いので大規模な店舗や高いビルを建てられます。
個人の方では中々そういった建物は建てられませんが、例えば7階建ての賃貸併用住宅など、高さを活かして高収益を狙える居住用物件の建設も可能です。
また店舗併用のマンションや小規模なオフィスビル等は、個人投資家の方でも十分に建てることが可能な商業地域ならではの物件です。
風営法で管理される店舗も大半の商業地域では建設や運営が可能な点も特徴と言えるでしょう。
ただし「近隣商業地域」では風俗店の営業はできません。
商業地域のメリット
商業地域のメリットは、交通手段の良さ、また不動産投資の側面で見ると大きな建物を建てられる面が挙げられます。生活環境面で見ても買い物や通勤、外出の利便性が高いため多くの人にとって利用価値の高いエリアと言えるでしょう。
それだけに価格も高騰しやすく需要が高いという点は売る際にはメリットになりますが、買う面ではデメリットになってきます。
それでも商業地域は駅前周辺という限られたエリアであるため、希少性が高く所有していることで有利になることは間違いありません。
商業地域のデメリット
商業地域のデメリットとして挙げられるのは治安面や騒音面の問題だと言えます。周辺が騒がしく風営法で管理されるような店舗も運営されているので、たとえ利便性が高いと言ってもそこで子供を育てたくないと感じる人も多いのではないでしょうか。
また将来的に自分の住んでいる建物より高さのあるマンションが建って、景観が損なわれたり日照の問題が出てくる可能性もあります。
住環境に落ち着きを求める人にとって、商業地域で生活することはあまり好ましく感じないことも多いでしょう。
住居地域の種類の違いは
住居地域は主に6種類の区分があります。その違いについてご説明します。
第一種低層住居専用地域
2階建てなど低層住宅のための地域です。
住宅以外には小規模なお店や事務所を建てることができて、また小中学校もあります
建ぺい率は30～60%となっています。
容積率は50～200%までと幅があります。
傾向として建ぺい率や容積率の制限が厳しく建物の高さも12mまでとなっています。
反面住環境は良いものと言えます。
第二種低層住居専用地域
こちらも低層住宅のための地域となっています。
小中学校や150平方メートルまでのお店なども建てられます。
建ぺい率は30～60%
容積率は50～200%までです。
また建物の高さも12メートルまでであり、第一種低層住居専用地域と同じく高層マンション等は建てられません。
第一種中高層住居専用地域
こちらは中高層住宅のための地域です。
小中学校だけではなく、病院、大学、500平方メートルまでの一定の大きさのあるお店を建てられます。
建ぺい率は30～60%です。
容積率は100～500%となっており、高さの制限もゆるくなっています。
店舗などが多いエリアとなってくるので、住環境はやや騒がしいものとなるでしょう。
第二種中高層住居専用地域
こちらも中高層住宅のための地域です。
小中学校だけではなく、病院、大学、1,500平方メートルまでの一定の大きさのあるお店を建てられます。
建ぺい率は30～60%です。
容積率は100～500%となっており、高さの制限もゆるくなっています。
より大きな店舗を建てることが可能であり、賑やかなエリアになることが多いです。
第一種住居地域
住居の環境維持を目的に定められた地域です。
3,000平方メートルまでの大規模店舗や事務所、またホテルなども建築可能です。
建ぺい率は50～80%。
容積率は100～500%となっています。
高さ制限がないのでタワーマンションなどが建つこともあります。
第二種住居地域
こちらも住居の環境維持を目的に定められています。
ホテル以外にもパチンコ屋やカラオケボックスといった騒音を発生させる施設も建設が許可されています。
建ぺい率は50～80%。
容積率は100～500%のいずれかです。
床面積は最大1万平方メートルまでとかなり大きな店舗や施設を建てられます。
用途地域の調べ方
用途地域の調べ方ですが、各自治体がウェブサイト上に用途地域のマップを掲載しています。
例えば横浜市の場合は、「iマッピー（横浜市行政地図情報提供システム）」から用途地域が掲載されているマップを確認することができます。
不動産を購入されたり売却されたりする場合にもこういったマップで用途地域を確認しておくと良いでしょう。
まとめ
今回は用途地域についてご説明させていただきました。商業地域、住宅地域という言葉はなんとなく知っていても具体的にどういった制限の差があるのか、その細かな違いについては知らないという方ももしかしたら多かったかもしれません。
多くの方は住居地域の土地を所有されていることだと思われますが、商業地域の場合は大規模なマンションや商業施設なども建築が可能になるのでより高い収益を目指すことが可能になります。
当社では一般的な投資用の戸建てやアパートのみならず、マンションやそれに付随する店舗物件などの建築そして運営アドバイスなども行っております。
是非とも一般的なアパートやマンション以外の不動産物件をどのように建てたらいいか、またどのように運営したらいいかお悩みの方もいらっしゃいましたら、ガイアフィールドまでお気軽にお問い合わせください。
今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました！
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