あなたの持つ不動産の家賃相場を調べる方法3つ
横浜市・川崎市で不動産を所有しているという方も多いのではないでしょうか。不動産を所有していて、自分が居住用に利用していない場合、賃貸に出すことで家賃収入を得ることができます。
一方で家賃収入を得るためには適切な家賃を設定し、入居者に住みたいと思ってもらうことが必要です。価格や設備で魅力的だからこそ入居が決まり、定期的な収入を得ることができるのです。
そこで重要なのが家賃の値付けです。
投資初心者の方の場合、家賃設定をどのようにしてよいか迷うこともあるかもしれません。
今回は適切な家賃を設定するための、不動産の家賃相場を決める方法を3つお伝えします。
家賃相場を調べる方法
家賃相場を調べる方法には、様々な方法があります。
基本的にはインターネットで相場を検索することが必要ですが、より適切な家賃設定をしたいのであれば他の家賃相場の調査方法を取ることも有効です。
インターネットの情報サイトで調べる
最も簡単に家賃相場を調べる方法は、不動産情報サイトで検索することです。
不動産情報サイトでは築年数、駅からの距離、また設備や間取りなど様々な条件を設定して家賃と物件を調べることができます。
自分の物件と似た条件を設定して表示された物件の家賃を見れば、それが相場に近い数字と言えるでしょう。
例を挙げると、不動産情報サイトのHOMESでは、エリアごとに間取り別の平均家賃相場のデータを掲載しています。こういった情報サイトを見ることで、自宅にいながら手軽に情報収集をすることができます。
不動産会社に相談する
一方で不動産情報サイトは、必ずしも生きた情報が掲載されていると言えない側面があります。それは掲載までタイムラグがあるからです。不動産情報サイトに物件情報を掲載しようとすると3日から1週間ほどの時間がかかるため、最新の情報が常に掲載されているとは限りません。
そこで生きた情報を得られる場所が不動産会社です。不動産会社ではリアルタイムに情報が更新されており、また不動産会社の社員に相談することで、その社員の持つ経験を元にした相場情報を伝え聞くことができるのです。
特にエリアごとの特徴ある情報などを聞きたい時は、不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。
不動産情報誌を見る
もう1つの手段としては不動産情報誌を見ることです。不動産情報誌は駅などに無料で置かれていることも多いため、こちらも手軽に情報を得ることができます。紙媒体への掲載となるとどうしてもインターネット以上にタイムラグが発生してしまうため、最新の情報とは言えない側面がありますが、無料で得られる情報として価値があります。
適切な家賃設定をしないことによるデメリットとは
家賃を適切な値に設定しないと、様々なデメリットが生まれてしまいます。では実際にどのようなデメリットが生まれるのかその具体例をお伝えします。
収入が減る
まず最もわかりやすく発生するデメリットが、相場より低い家賃を設定してしまうことで収入が減るという点です。相場をよく調べずに本当はもっとポテンシャルのある物件を、周りより安い家賃価格に設定してしまうと、入居はすぐに決まるメリットはありますが、それと引き換えに低い家賃で貸し続ければいけないデメリットが生まれます。
一度設定した家賃の値上げは、更新までは基本的にできませんし、値上げの根拠がない場合は借主に値上げを納得してもらえないこともあります。日本では一般的に大家よりも借主の権利が強いために、契約の大家からの破棄を行うことは難しく、値上げするには高い引っ越し費用から払わないといけないこともあるのです。つまり、一度安い家賃で貸してしまうと長期間その安い家賃で貸し続けるしかないということもあるのです。
そのようなことがないように、物件情報サイトや不動産会社できちんと相場を調べ、適切な家賃設定をするようにしましょう。
空室が埋まりにくくなる
家賃設定を低くした場合と逆のケースとして、家賃設定を相場よりもかなり高い値段にしてしまうことにもデメリットはあります。それは空室が埋まりにくくなるということです。
例えば戸建て物件を所有していて、相場10万円の物件を家賃12万円に設定することは個人の自由です。しかし、相場より家賃が高い物件は、新築や駅近くなど魅力的な条件を持つ物件でない限りは、引越し先の候補としては後の方に回されてしまいます。
客付けを行う不動産会社に高い広告費を支払って優先的に自分の物件の紹介をお願いすることはできますが、その場合は広告費の支出が家賃収入以上になってしまうこともあり、結果的にコストパフォーマンスが悪くなってしまいます。
そして高い家賃を設置していると空室が埋まりにくいので、収益性が大変悪くなってしまうことがあるのです。
他の物件よりも優位性のない物件を所有している場合は、相場より高い家賃を設定するのはやめて相場通りの物件にした方が空室が埋まるのが早くなり、高収益をもたらしてくれます。
売却価格が下がる
相場より低い家賃を設定してしまうと、売却時に高く売れにくくなります。
収益物件の価格は利回りから逆算されることが多いので、利回りが低い物件は売却価格も低く見積もられがちなのです。
例えば同じ条件の物件だとしても家賃8万円で貸し出している物件を1000万円で売ろうとすると利回りは9.6%となり好条件な物件として、この価格でも十分に売れるでしょう。
しかし、家賃6万円の場合は利回りが7.2%になるため、1000万円という価格が高いと思われてしまうこともあるのです。
将来的な売却価格を高くしたいときには、高めの家賃で貸し出せるようにしましょう。
適切な家賃設定をする方法
それでは適正な家賃を設定するためには具体的にどんな対策をすれば良いのでしょうか。その方法を見ていきます。
募集時期によって変更する
不動産には繁忙期があります. それは2月～3月の年度更新の時期です。この時期は新入学や入社、転勤などで引っ越しをする人が多いので不動産物件の需要が非常に高くなるのです。そのためこの時期はやや高めの家賃を設定していてもスムーズに決まりやすいです。
対して夏や年末などあまり引っ越しする人がいない時期は、入居が決まりにくくなっています。そのためこの時期に入居を決めるのであれば、家賃を値下げしたり例えば2ヶ月間のフリーレント期間を作るなど、時期によって価格対策を行いましょう。
現在募集している家賃単価だけを見ない
物件情報サイトを見ることで、現在募集されている家賃相場を知ることができます。
しかし、考え方を変えてみると現在掲載され続けている物件というのは、なかなか入居者が決まらない物件とも言えるのです。すでに入居者が決まってしまった物件はサイトには掲載されていません。そのため相場を知るためには物件情報サイトを見て研究することはもちろん必要ですが、その一歩先を考えて掲載物件よりも少し安くするという考えを持つ必要も出てきます。
現在掲載されている物件より、自分の物件の優位性を持たせるためにはどうしたらいいのか、家賃を安くするのかそれとも設備で好条件にするのかなど、「売り」になるポイントの対策を考えましょう。
まとめ
不動産の家賃相場を調べるためには、基本的には不動産情報サイトそして不動産会社へのヒアリングを行い、補助的な手段として情報誌などを見ると良いでしょう。
適切な価格で家賃設定をすることができれば空室期間を短くして、パフォーマンス良く収益を得ることができます。
そして工夫して相場より高い家賃設定を行うことができれば、将来的な売却をする時にも有利になります。
その際には、不動産会社などに賃貸物件の運用の仕方を相談してみるのも良いでしょう。
当社でも収益物件をお持ちのお客様の相談を受けさせていただいております。
是非とも、ガイアフィールド担当社員までお問い合わせください。