横浜川崎で不動産投資をする人必見！投資物件の資産価値をアップするリフォームのポイント
みなさんこんにちは！
横浜市や川崎市は東京に近いこともあり、不動産投資の対象として人気のエリアです。
特に川崎市は武蔵小杉駅がある中原区を中心に現在も人口増加が続いており、これから不動産投資を始めたいという人に向いていると言えるでしょう。
一方で多くの人が不動産投資に臨むこともある、競合の多いエリアでもあります。
近隣にある競合物件との差別化を図らないと、空室に悩んだり家賃を大幅に下げないといけないという事態も発生しかねません。
そこで、これから横浜や川崎で不動産投資を考えている人向けに、投資物件の資産価値や家賃をアップする対策をお伝えします。
不動産の家賃が低下していく理由
不動産の家賃低下には、経年劣化、空室対策、人口減少、競合物件増加などの要因が存在します。なぜ家賃が下がるのかを理解しておくことは重要です。
家賃の低下が続くと、収益が減少し、赤字経営のリスクが高まります。
ここでは、不動産の家賃が低下していく理由について見ていきましょう。
経年劣化のため
家賃が低下する原因の一つは、経年劣化です。建物や設備が年月を経るにつれて老朽化し、キッチン、トイレ、浴室、フローリングなどが古くなるため、家賃の引き上げや維持が難しくなります。一般的に、築年数の古い物件は需要が少なく、新しい物件に比べて家賃を下げざるを得なくなります。
築年数が古い物件で家賃が上昇する例もありますが、そのようなケースは非常にまれです。
空室が続くため
空室が続く場合、一般的には空室対策の一環として家賃を引き下げることが多いです。家賃保証などのバックアップがない限り、空室の期間中には家賃収入が得られず、その間に給与や貯金からローンを返済しなければなりません。
特に、周囲の物件よりも高い家賃が空室の原因である場合、家賃の引き下げは避けられません。なぜなら、競争力を維持するためには価格競争に応じる必要があるからです。
空室率が高い物件は、家賃の引き下げが速く進む可能性があるため、物件の選びは非常に重要です。
人口が減少すると賃貸需要も減少するため
地域の人口が減少すると、賃貸需要も減少しやすく、それが家賃の低下につながります。需要が少ない中で他の物件と競り合うため、価格競争が発生しやすくなります。
この場合、他の物件と差別化できる魅力的な要素がなければ、家賃を維持することは難しいでしょう。
人口減少とそれに伴う賃貸需要の低下は、家賃引き下げを避けられなくする要因です。そのため、人口減少のリスクが低い地域の物件を選択することが重要です。
周辺の物件が増えたため
地域の人口がほとんど変わらない状況であっても、周辺に新たな物件が増えると、家賃が下落する可能性が高まります。競合物件の増加により、差別化が難しくなり、価格競争が起こりやすくなるからです。
供給過剰が発生すると、家賃が下がるだけでなく、空室リスクも増加するため、慎重な対策が必要です。
不動産の資産価値はどうやって計算する？
不動産の資産価値の計算方法は、収益還元法・取引事例比較法・原価法の3つがあります。
それぞれの特徴と計算式は、以下のとおりです。
- 収益還元法
収益還元法は、家賃相場をもとに資産価値を算出する方法です。
・計算式：1年間の純収益÷還元利回り
例えば、年間の家賃収入が200万円、経費が20万円、還元利回りが3.0%の場合、「200万円−20万円）÷3%＝6,000万円」となります。
- 取引事例比較法
取引事例比較法は、周辺の類似物件や過去の取引などをもとに、必要に応じて補正等を行って資産価値を算出する方法です。
- 原価法
原価法は、仮にもう一度土地や建物を取得した場合にいくらになるかという考えのもと、時価を用いて資産価値を算出する方法です。
計算式：土地の価格＋建物の積算価格
資産価値を上げるリフォームのポイント
資産価値を上げるリフォームのポイントには、入居者の視点で行う、壁紙と床を修繕する、需要のある設備を導入するなどがあります。
これらのポイントを把握しておくことで、より効果的なリフォームを計画しやすくなります。そして、入居者満足度や入居率の向上にもつながるでしょう。
ここでは、資産価値を上げるリフォームのポイントについて紹介します。
入居者の視点でリフォームを行う
資産価値を向上させるためには、入居者の視点からのリフォームが不可欠です。入居者に評価される物件は、資産価値の向上が期待できます。
また、入居者が満足しないリフォームは、入居者満足度の向上を妨げ、むしろ空室リスクや家賃の低下などのリスクを増大させる可能性があります。
入居者が喜ぶリフォームを行うために、入居者の視点で考え、それに基づいて実行することが重要です。
壁紙と床を修繕する
壁紙（クロス）やフローリング、畳などは目につきやすい箇所であり、損傷がある場合、物件全体の印象に悪影響を及ぼす可能性があります。
これらの状態が悪い場合、入居者の満足度低下や資産価値の減少につながることがあるため注意が必要です。
壁紙や床の状態によっては、比較的低コストでリフォームを行い、部屋全体の印象を大幅に改善することも可能です。
壁紙や床は傷みやすく、視覚的にも大きな影響を及ぼす要素であるため、資産価値への影響も考慮し、リフォームの検討をおすすめします。
需要のある設備を導入する
リフォームによって、需要の高い設備を導入することで、入居者の満足度向上と資産価値の向上が期待されます。
例えば、無料のインターネット、宅配ボックス、テレビモニター付きインターホン、浴室換気乾燥機、オートロック、追い焚き機能、防犯カメラなどは、一般的に人気が高い設備とされています。これらの設備を導入することで、空室率の改善も見込めるかもしれません。
一方、需要の低い設備を導入する場合、余分なコストがかかるだけでなく、入居者の満足度低下のリスクもあるため、慎重に検討が必要です。
リフォームによって新たに設備を導入する際は、需要のあるものを選択することが重要です。
水回りをリフォームする
キッチン、浴室、洗面化粧台、トイレなど、水回りのリフォームは、資産価値の向上に寄与する重要なポイントです。
水回りは日常的に使用され、入居者が特に注目する箇所です。これらのエリアが汚れ、カビ、サビなどで損なわれていると、物件全体の印象が悪化し、空室のリスクや家賃の下落リスクが高まる可能性があります。その結果、資産価値も低下するかもしれません。
水回りをリフォームすることで、物件の印象が向上し、空室率の改善や収益性の向上が期待できます。水回りのリフォームにはコストがかかりますが、資産価値を高めるために欠かせないポイントといえるでしょう。
間取りを変更する
築年数の古い物件や高い空室率を抱える物件について、間取りの変更は一つの有効な選択肢といえます。例えば、2LDKの配置を広々とした1LDKに変更することで、これまでとは異なる入居者層を惹きつける可能性があります。これにより、空室率の改善や収益性の向上が見込まれ、それが資産価値の向上につながるでしょう。
間取り変更には一定のコストがかかりますが、資産価値を大幅に向上させる可能性があります。
まとめ
横浜や川崎は住む人が多いので、不動産投資を行う時に人気のあるエリアです。
同時に競合も多いので、うまく差別化し無いと思った通りの収益を上げることができなくなる可能性もあります。
そんなときは、ここで上げたポイントを抑えたリフォームを行うことで競合との差別化を図り、また収益を上げる事で物件の家賃だけではなく資産価値を上げることも可能になります。
投資用物件のリフォームでお悩みの方は、是非当社までお気軽にお問い合わせください。
お取り扱いエリア：川崎市高津区、川崎市宮前区、川崎市中原区、川崎市多摩区、川崎市幸区、川崎市川崎区、川崎市麻生区、横浜市都筑区、横浜市青葉区、東京都世田谷区、東京都町田市、東京23区全域