大半のご家庭で発生する問題です。両親がお亡くなりになった、もしくは介護施設などに入るなどすると、ご両親が住んでいた家が空き家になる事例は非常に多くあります。
そんなご両親が住んでいた古い家を相続した場合、売り出すのが良いのか、それとも不動産として活用する古い家を相続した。空き家のままでも平気？更地にするメリットは有る？
高齢化社会が続く中、遺産の相続はのが良いのか悩まれる方も多いでしょう。実際には相続した家はそのままずっと空き家のまま放置しておくという方も多く見られます。
そこで今回は川崎や横浜で古い家を相続したという方の活用法についてお伝えいたします。
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古い家を空き家のままにしておくと起こり得る現象
親から古家を相続した場合、空き家のままにしておくという方は非常に多いです。日本では全国的に空き家の問題が社会的な問題の一つとなっており、空き家をこれからどう活用していくかが高齢化社会に向けての懸念点の一つだとも言えます。
古い家を空き家のままにしておくと、実際にどのような問題が起こるのでしょうか。
固定資産税は変わらない
空き家が増加している理由は、古家は更地にするよりも住居という形態のままにしておく方が固定資産税が安くなるという税制上の定めがあります。
誰も住まない家ならば更地にしてしまった方が良いと考える人もいるのですが、実際に更地にしてしまうと固定資産税はおよそ5倍から6倍になると言われています。月1万程度の固定資産税が5倍、6倍ともなればその家計における負担は大変大きなものになるでしょう。
しかし誰も住まない家でも空き家のままにしておけば現状は固定資産税の金額は変わらないので、空き家のままにしておく人が多いのです。
管理していないと倒壊して周囲に被害を起こす可能性がある
空き家の放置で起こる問題として考えられるのが、空き家の劣化による倒壊の発生で周囲に被害を及ぼすことです。家は誰も住んでいないと躯体の腐敗などが起きても気づく人がいないため、シロアリの被害拡大や風雨による被害によって木造部分腐食したり、金属部分が錆びていくといった劣化がどんどん進行していきます。
そういった状態が続くと地震で崩れやすくなったり、強風で家が一気に倒壊してしまうこともあるのです。そういったことが起きると家を相続した方には管理責任があるので、思わぬ損害賠償が発生することもあるのです。その金額は保険に入っていないと到底支払えない額になることもあります。
このようなトラブルを避けるために空き家はしっかりと管理しておく必要があるのです。
景観を損ねたり衛生上の問題が起こる
また直接的な被害がなくても、周辺環境に悪影響を及ぼす可能性もあります。誰も管理せずボロボロになった家、そして手入れしてない庭には草木が生え茂っていくので周囲の景観を損ねます。管理してないボロボロになった家があるエリアは住人が減るようになり、治安も悪化してしまう可能性もあるのです。
また動物などが糞をしてそのまま誰も掃除しないと、衛生上の問題も発生します。その他にも空き家が犯罪者の隠れ家として使われるといったことも起こりかねません。
空き家の放置は防犯上、衛生上、景観上といった様々な点での問題が発生してしまうのです。
古い家を解体した時に起こり得る現象
では様々な問題の発生を防ぐために相続した家を解体するとどうなるのでしょうか。
家を解体し更地にすると主に税金の問題が発生します。
固定資産税の大幅な上昇
先に述べたように居住用不動産には特例があるため固定資産税が非常に安くなります。
そして、家を解体してしまうとその特例が適用されなくなるため固定資産税が大幅に上昇します。今後空き家の増加を防ぐためには、空き家を解体しても固定資産税がアップしないといった、土地活用に関する税制の改正が望まれるところです。
更地にすることで売れやすくなる
一方で家を更地にすると不動産としては非常に売れやすくなります。古い家がある土地のまま売却しようとしても解体費用がかかりますし、手間もかかるためすぐに家がほしいという人が購入してくれません。
しかし、更地にして売却するのであれば様々な活用法が生まれます。特に新築住宅を欲しい方にとっては更地選びは大変重要ですから、更地にすることで例え税金が上がったとしても短期間で売却できる可能性は高くなります。
その結果支払う税金は少なくなり、また空き家のまま売るよりも高く売れるのです。
駐車場などの活用法も
また更地にした場合、駐車場や資材置き場として活用することも可能です。固定資産税は上がってしまいますが、立地が良ければ高い収入を得ることもできるので、何もしないまま更地にしておくよりは、空き地ならではの活用法ができないかを検討してみても良いでしょう。
生前に解体すると相続時の特例を利用できない
空き家を解体する時には注意が必要です。更地にするなら早い方がいいと考え、ご両親が健在の間、つまり相続が発生する前に更地にしてしまうと相続時の特例が利用できなくなってしまいます。
ご両親のどちらかが一人暮らしでいた場合なしの条件を満たせば、相続時に居住不動産を相続する時には3000万円の控除が受けられるので、住居のままにしておけば相続税を安くできます。
具体的な条件は以下のとおりです。
・家が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
・区分所有建物登記がされている建物でないこと。
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
古い家の活用法
次に空き家を解体しないで活用する方法も考えてみましょう。リフォームは必要になりますが、場合によっては高い収益を得られる可能性も生まれてきます。
定期的な管理とリフォームで将来の住居に
最初に考えたいのが、将来の自分の住処としての活用です.
最近では空き家の管理のための巡回サービスなどもあるので住居の問題点が発生する前に未然に発見し、大きな問題を防ぐことができます.
そして例えば子育てが一段落し、お子さんたちが独立したらかつて自分の両親が使っていた家をリフォームして住むといったことも考えられるでしょう。特に立地の良い場所で家を相続したのならば、自分たちで活用しない手はありません。
その際には高齢者になったときを見据え、バリアフリー設備などを設置すると良いです。
リフォームを行いシェアハウスに
相続した家が古い家の場合、子供部屋などがあり部屋数がかなり多いといったケースもあります。そういった場合は、シェアハウスにリフォームするというのも一つの選択肢です。シェアハウスは1部屋1部屋ごとに貸し出すことで多額の家賃収入を得られる可能性が生まれます。
シェアハウスに適した設備や間取りにするためのリフォームには少なくない費用がかかりますが、多くの住人を確保できれば短期間でリフォーム費用を回収することも可能です。
戸建賃貸の需要もある
リフォームやクリーニングを施した後、戸建て賃貸としてファミリー向けに貸し出すのも選択肢の一つとなってきます。特に横浜や川崎であれば通勤環境が良いため、ファミリー向け賃貸の需要は十分にあります。
周辺に戸建て賃貸があまりないかをチェックし、需要が見込めれば戸建て賃貸として活用してはいかがでしょうか。
ファミリー向けの賃貸物件はお子さんの転校を避けるために、長期間の居住が見込まれる傾向にあります。中には10年20年と住んでくれる方もいます。
ファミリー向け賃貸にするのであれば、設備としては駐車スペースは必ず欲しいところです。
まとめ
ここでは古い家を相続した場合の活用法、また注意点についてお伝えさせていただきました。現在空き家が増えていることは社会問題にもなっていますが、その背景には更地にすると固定資産税が大きく上がってしまうという税制上の仕組みがあります。
もし空き家を活用するのであれば、例えば戸建て賃貸やシェアハウスにしたり、また将来的にご自分たちが住む老後の住まいとしての活用も考えてみると良いでしょう。
当社ではそのような様々な活用法についてご提案をさせていただいております。
どうぞお気軽にお問い合わせください。
では、最後までお読みいただきありがとうございました。
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