実は意外と身近な深刻さ!?不動産と「2025年問題」
地中海の小さな町から、こんにちは。
ガイアフィールドの、一番遠隔地からのリモート社員・森口と申します。
こちらのブログで、既にメルマガで書かせてもらった題材を少し掘り下げ書かせていただける事になりました。
日本そして関東近郊の住宅事情やリフォーム、建築・不動産関連の周辺情報はもちろん、欧州の不動産事情やトレンドなども交えた、ガイアフィールドそして【ガイア通信】ならではのオリジナルな情報をお届けします。
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実はかなり身近？！不動産と「２０２５年問題」
＜２０２５年問題は、遠い話ではなく、すごく近い話＞
既にメルマガでも触れましたが、今回のブログでは「２０２５年問題」について、もう少し掘り下げてみたいと思います。
一般的に「２０２５年問題」というと、「団塊の世代が後期高齢者になることでの少子高齢化の社会が具体的に進む」ことに伴って、社会的・経済的など様々な分野にその影響が直接または間接的におよんで、何かしらの問題が起こる事が心配されています。
もちろん、不動産市場への影響も出てくることが今後予想されています。現状で大まかに想定されていることは以下の３つです。
- 今後の人口減による「空き家の増加」
2010年頃から表面化してきた日本全国での「空き家問題」が、いよいよ現実的な問題となってきました。
これには、日本の税制上の問題（建物が建っていると固定資産税が安い）もあります。
社会的に家族親族間の断絶が進んだ最近の具体的な例としては、高齢の家主の死亡の際、複数の相続人が発生し全ての合意が取り付けないと、その物件を場合があります。
特に近隣に迷惑となっている「廃墟やゴミ屋敷化した」空き家に対して、実際に迷惑を被っている地域住民や地方自治体が片づけることも取り壊すことも利用することもできない、という事態に陥っている例が増えてきているのが現状です。
地方だけに限らず、さらに深刻なのは都市部の空き家です。特に都内のものは先ほどの民事的な事情で放置せざるを得ない状況の物件に、犯罪者や衛生面での問題が発生したりする危険性があるためより深刻です。民事不介入の警察が何もできない場合もあります。
この空き家問題は周辺物件への影響も大きいことから、物件を検討する際には近くにそういった可能性がありそうな物件がないかどうかを事前にできる限り情報収集しておく必要があるでしょう。
物件の所有者次第となるこの問題への、現状での最大の打開策としては、今年４月に閣議決定された「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」です。簡単にかいつまむと、「空き家認定された物件に対しては、翌年から固定資産税が６倍になる」という厳しい措置から、問題を解消しようという税金面でのアプローチです。これによって、放置されたまま廃墟化した空き家の今後の減少が期待されています。
- 円安による輸入資材調達の不安定化
＜思っているより、輸入品が多いのです＞
２０２３年春ごろから急激に進んだ「２０数年ぶり」とも言われている円安傾向は、これまで輸入に頼っていた資材などの調達が為替の価格差で値上がりが起こっています。顕著なところでは、半導体などの需要は高まる中で供給しきれないという現状は現在深刻化して言います。実はこれらの資材不足はコロナ時のロックダウンやコンテナ不足によって始まったと言われています。資材が高騰したうえに数量として少ない、というこの状況は日本のほぼすべての業界に起こっていることで、建築・不動産業界にも及んでいます。
さらに追い打ちをかけるように、エネルギー高騰によるコスト上昇もし続ける今年は、じりじりと物価高も招いており、特に不安材料が多くなっています。
こちらの解決策としては、常に様々な動きがあります。
こういった状況は物価にも直接かかわってくるため、早々に政府としての効果的な施策が非常に重要になってきます。
また産業界としては、国内での早急な内製化や細かな過程の工夫や見直し・改善などが様々な企業で日々行われているというニュースは既に段階的に聞こえていると思います。これだけではまだまだ、解決策として足りていないのが現状です。
このような日本の危機的状況の一方でも、世界の投資家の中では日本の過去の経験から「日本なら、この状況でも何とかするのではないか？できるのではないか？」という密かな期待感を持って、実は日本株に投資を進めているという噂もあるようです。
- 建築技術者の減少による人手不足
＜「技は見て盗め」はもう古い・・・＞
人口減少による建築作業における労働力減少も想定されています。また、各所で叫ばれている労働力不足は、建築業界でも深刻化しているのが事実です。「２０２５年には、建設業の労働人口が約９０万人不足すると予測」している企業もあります。その一方で、建築の需要は拡大し続けています。
国土交通省の「最近の建設業を巡る状況について【報告】」（２０２１年１０月１５日）によると、２０２０年における建設業就業者は４９２万人となっており、ピーク時と言われている１９９７年の６８５万人と比べると約２８％も減少しています。少子高齢化がより進めば、今後確実に労働人口が減少するのは明白です。
そして、そして、少子高齢化は各種技術者のボリュームにも影響しています。若い世代の働き手が建築業界に入ってこない状況で、以前から心配されてきた技術継承ができないままに、技術者の高齢化・定年退職を迎える事態も心配されています。これは建築業界に限らず、様々な製造業界全般にも言われていることなので、これまでの構造や制度が見直されているべき時期に来ていることは明白です。
この問題の解決策としては、「職種のイメージ改善」や「業界に携わる側の意識を変える」ことなどが挙げられています。
建築業界には以前から「３K（キツい・汚い・危険）」という印象が定着してしまっていますが、今後はこれまでのイメージを１８０度変えるべく、「新３K（給与が適切・休暇が取りやすい・希望が持てる）」という新しいイメージを提唱し、労働環境の改善を図っていく方向性を業界として打ち出して、人材の確保を進めています。
関東圏に住んでいるだけでも十分関係が・・・
＜キレイになった東京駅構内＞
さて、このように「２０２５年問題」は既に迫ってきている身近な問題という事が分かっていただけたと思います。
特に関東圏の一例として、「100年に一度」とも呼ばれている、東京都内を中心に東京近郊の関東圏の都市部での「大規模な再開発事業」が進んでいることが挙げられます。
近年、きれいになった東京駅や劇的に様子が変わった渋谷駅周辺など、各地の駅の工事現場の覆いが取り払われていく度に、再開発の進捗を実際に感じているのではないでしょうか？その規模の大きさから、関東圏だけではなく日本全国の地方から労働力の集中も懸念されます。
さて、都内・関東圏の再開発事業は、今後も順を追って完成していきます。それを受けて、既存の中古物件の価格見直しなどによる変動があり、今後は更に都心部への人口流入も予想されています。そのため、都内のみにかかわらず関東圏の各所でも新築・中古物件の資産価値の値上がり・値下がりの格差が、既に各地で出てきているのが現状です。（最近の都内では、一部の中古物件の価格上昇が新築の価格上昇を超えた例もあるようです。）
これからの関東圏では、２０２５年問題も踏まえたうえで、各物件の価格や状況の推移に気を付けた方がいいかもしれません。特に住宅の住み替えや購入・買い替え、不動産投資をしている・今後検討している場合は、特にしっかり見極めが必要になるのではないでしょうか。
さて今後も、このような様々な不動産や建築にかかわる情報をこちらの「ガイア通信ブログ」と「ガイア通信（メルマガ）」で引き続きレポートさせていただく予定です。
こちらのブログでは、メルマガで書ききれなかった部分なども書いていきますので、ご興味がありましたら引き続きお立ち寄りください。
またメルマガとブログでお会いできればうれしいです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。