不動産投資は、実は様々な形式で行うことが可能です。投資信託形式で購入するREIT、クラウドファンディング形式で購入する不動産投資型クラウドファンディングという言葉を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。

しかし、代表的な不動産投資の形式と言えば、やはり実物不動産を購入する実物不動産投資であることには変わりありません。そこで実物不動産投資のメリットやそれにともなう注意点などをお伝えしていきたいと思います。

実物不動産投資のメリット

実物不動産投資のメリットには、「一定の収入が期待できる」「生命保険代わりになる」「所得税と住民税の節税効果が期待できる」などがあります。

これらのメリットを理解することで、他の投資との比較がしやすくなります。

ここでは、実物不動産投資のメリットについて見ていきましょう。

一定の収入が期待できる

実物不動産投資のメリットは、一定の収入が期待できることです。

マンションやアパートなどを賃貸に出すことで、毎月家賃収入が得られます。

例えば、月額9万円の家賃で1部屋を貸し出した場合、年間で108万円の家賃収入を得ることが可能です。家賃が変わらなければ、5年間で540万円、10年間で1,080万円もの副収入になります。

実物不動産投資を行うことで、本業の収入とは別に家賃収入を確保でき、家計に余裕をもたらすことができます。

自己資金が少なくても始められる

実物不動産投資のメリットは、自己資金が少なくても始められることです。

なぜなら、実物不動産投資は不動産投資ローンを利用できるからです。金融機関からの借入が可能なため、全額を自己資金で賄う必要がありません。

例えば、物件価格が3,000万円の場合、不動産投資ローンで2,500万円を借り入れできれば、自己資金は500万円で十分です。

また、金融機関や不動産投資会社によっては、自己資金0円で実物不動産投資を始められるフルローンを提供している場合もあります。その場合は、自己資金がなくてもマンションやアパート投資を始めることができます。

実物不動産投資は金融機関からの借入が可能なため、レバレッジ効果があり、わずかな自己資金でも投資を開始することが可能です。

生命保険代わりになる

生命保険代わりになることも、実物不動産投資のメリットといえます。

不動産投資ローンを利用する際には、通常、団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。

団信は、ローン契約者が死亡や高度障害などの状況になった場合に、保険金が支払われ、ローン残高が清算される制度です。契約者に万一のことが起きた場合に、ローン返済のない投資物件を家族に残すことができます。

家族はその物件から家賃収入を得たり、売却代金を受け取ることが可能です。通常、団信の保険料は金利に含まれており、別途支払う必要はありません。

インフレに強い

実物不動産は、インフレに強いと言われています。その理由は、インフレによって物価が上昇すると、家賃や不動産の売却価格も上昇する可能性があるからです。

現金の価値が減少する一方で、実物不動産はその価値が上昇することが期待されます。

このようなインフレに強い性質は、マンションやアパートなどの実物不動産投資の魅力の一つとなっています。

所得税と住民税の節税効果が期待できる

実物不動産投資は、所得税と住民税の節税効果が期待できます。

これは、購入費用を減価償却（複数年にわたって経費計上する）できるためです。

長期にわたり減価償却費を課税所得から差し引くことが可能であり、所得税や住民税の負担を軽減できます。

また、実物不動産投資で生じた赤字は損益通算によって他の所得と相殺でき、課税所得額を減らすことが可能です。

このように、実物不動産投資は減価償却や損益通算によって、所得税や住民税を節税できる可能性があります。

相続税対策となる

相続税対策となることも、実物不動産投資のメリットの一つです。

これは、不動産の相続税評価額が現金よりも低いためです。

現金の相続税評価額はその時点の時価となりますが、不動産の場合は時価の7〜8割程度となります。そのため、現金で相続するよりも実物不動産を相続する方が、相続税を軽減できる可能性があります。

資金繰りの予測がしやすい

実物不動産投資のメリットは、資金繰りを予測しやすいことです。

家賃や周辺の空室率、ローン返済額、リフォーム、手数料などの収入や支出は、過去のデータなどから比較的容易に予測できます。

将来の収益の見通しや資金計画を立てやすいため、計画的に運用することが可能です。

実物不動産投資の注意点

実物不動産投資の注意点には、「空室になると家賃収入が途絶える」「固定資産税や管理委託手数料がかかる」「物件選びや管理会社選びが大変」などがあります。

これらの注意点を理解しておくことで、リスク管理がしやすくなります。

ここでは、実物不動産投資の注意点について見ていきましょう。

空室になると家賃収入が途絶える

実物不動産投資では、空室が発生すると家賃収入が途絶えるリスクがあるため、注意が必要です。

例えば、家賃が10万円で1室を賃貸に出している場合、入居者がいれば毎月10万円の家賃収入が得られます。しかし、入居者がいない場合は家賃収入がゼロになります。

その場合、本業の収入や貯金からローン返済などを行わなければいけません。

また、複数の物件を賃貸に出している場合も、空室によって収入が減少し、収支がマイナスになる可能性があります。

空室リスクを軽減するためには、駅近や築浅など、賃貸需要の高い物件を選ぶことが重要です。

さまざまなリスクがある

不動産投資には、空室リスク以外にもさまざまなリスクがあるため注意が必要です。例えば、家賃滞納や金利上昇、災害、価格変動のリスクなどです。

入居者がいても、家賃の滞納があれば家賃収入が得られなくなり、夜逃げされて家賃を回収できない可能性もあります。

また、金利の上昇により、不動産投資ローンの返済額が増加する可能性もあるため注意してください。

さらに、地震や台風などの災害によって建物が損害を受ける可能性も考えられます。売却価格が当初の想定よりも大幅に下がる可能性もあります。

このように、不動産投資にはさまざまなリスクがあることを考慮し、物件選びや運用計画を立てることが重要です。

固定資産税や管理委託手数料がかかる

実物不動産投資においては、固定資産税や管理委託手数料などのコストを考慮する必要があります。

入居者の有無に関わらず、固定資産税は毎年発生します。また、管理会社に委託している場合は、毎月委託手数料を支払わなければなりません。

これらのランニングコストを考慮せずに資金計画を立ててしまうと、計画的な運営が難しくなり、赤字になるリスクが高まるため注意が必要です。

リフォームや修繕が必要になる

実物不動産投資は、リフォームや修繕が必要になります。

内装や設備が老朽化すると、入居者を確保することが難しくなるためです。

そのため、定期的にフローリングや畳、壁紙、水回り設備などのリフォームや修繕が必要です。

適切なリフォームや修繕を行うことで、安定的に家賃収入を確保できる可能性が高まります。

物件選びや管理会社選びが大変

実物不動産投資は、物件選びや管理会社選びが大変です。

価格や収益性、賃貸需要、入居者層、将来性など、さまざまな要素を検討して物件を選ぶ必要があります。

物件選びに失敗すると、赤字経営のリスクが高まります。

また、管理を委託する場合は、管理会社の選択も慎重に行わなければなりません。

管理会社の仕事が悪ければ、入居者満足度や物件の評判が下がり、安定的な運営が困難になります。

信頼できる不動産会社に相談し、適切な物件や管理会社を選ぶよう努めましょう。

すぐには売却できないことがある

実物不動産は、すぐに売却できないことが一般的です。

通常、売却までには3ヶ月〜6ヶ月程度かかると言われています。

また、物件によっては1年以上経っても売れない場合もあります。

すぐに現金化できないことを理解した上で、資金計画などを立てることが重要です。

まとめ

実物不動産投資のメリットや注意点についてお伝えしました。

実物不動産は土地と建物という資産を所有できることで、資産を自分で自由に運用し収益性を高めることが可能です。

実物不動産投資に興味があり、新築物件を建てたい、リフォームして高収益物件を手に入れたいという方は、是非当社までお気軽にお問い合わせください。

皆様の資産運用のお手伝いをさせていただきます。

それでは、今回も最後までお読みいただきありがとうございました！