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横浜・川崎で不動産を相続したら、どうしたらいい？資産を活かすポイントとは

横浜市や川崎市は東京への通勤利便性も良く、神奈川県の中でも人口が増加しているエリアに該当します。

それだけに不動産の価値は人口減少時代でも下がることはなく、これからも上昇が見込まれています。そんな横浜・川崎の不動産をもし相続で手に入れたら、また手に入れる予定があるとしたらどうするのがベストでしょうか。

不動産の活用法や相続時に注意しておきたい点について、ここでは見ていきます。 

横浜・川崎の不動産という資産を活かすなら

相続に備えて不動産を所有する人は多くいます。なぜなら、不動産は現金と比べて相続税評価額が低く、税負担を軽減できるからです。さらに、不動産がマンションやアパートなどの賃家や貸家建付地である場合は、相続税をさらに軽減することが可能です。

横浜の不動産を所有する場合は、将来の相続時に有利になる可能性があるため、賃貸に出すなどして長期にわたり所有することを検討する価値があります。

不動産で相続することで相続税が有利に

相続の際に、不動産は人気のある資産です。不動産の相続税評価額が現金に比べて低く設定されており、現金で相続するよりも相続税を節税できる可能性があるからです。

現金の場合、相続税評価額はその額面通りになりますが、不動産の相続税評価額は時価の70〜80%程度となります。

例えば、5,000万円の現金を相続する場合、相続税評価額は額面どおりの5,000万円です。一方、同じ5,000万円相当の不動産（建物2,000万円、土地3,000万円）を相続する場合、建物の相続税評価額は通常その70%程度（約1,400万円）、土地の相続税評価額70〜80%程度（約2,100万〜2,400万円）となり、相続税評価額の合計は3,500万〜3,800万円となります。

このように、不動産は現金に比べて相続税評価額が20〜30%低いため、税負担を軽減できる可能性が高く、多くの人々が現金を不動産に変えて相続する選択肢を検討しています。

そのため、相続計画を考える際には、不動産を所有しておくことが長期的に有利であると言えるでしょう。

賃貸に出せばさらに節税効果が生まれる

前述のとおり、不動産の相続税評価額は通常、時価の70〜80%程度とされます。ただし、不動産がマンションやアパートなどの貸家である場合、相続税評価額がさらに低く設定される可能性があります。

ただし、不動産が「賃家」と「賃家建付地」のどちらであるかによって、評価が異なるため、注意が必要です。

▼不動産が「賃家」の場合

マンションやアパートなどの賃貸用不動産は、借家権割合によって一律30%の評価減が適用されます。

例えば、相続税評価額が6,000万円の賃家の場合、借家権割合によって30%の評価減が適用され、評価額は4,200万円になります。

借家権割合は全国一律で適用されるため、どの地域にあっても評価額を30%減額することが可能です。このように、賃家の場合は全国一律の借家権割合が適用され、相続税評価額をさらに低くできるため、税負担を軽減することができます。

▼不動産が「貸家建付地」の場合

貸家建付地とは、マンションやアパートなど、賃貸用の建物が建っている土地のことです。不動産が貸家建付地の場合、通常の土地と比べて相続税評価額が低くなるため、相続税の負担を軽減できます。

不動産が貸家建付地の場合、相続税評価額は、以下の計算式で求められます。

・不動産（貸家建付地）の相続税評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

例えば、貸家建付地の相続税評価額が4,000万円で、借地権割合が70%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%の場合、「4,000万円×（1-70%×30%×100%）」となり、相続税評価額は3,160万円となります。

このように、貸家建付地の場合は、通常の土地よりも相続税評価額を低く設定することが可能です。

▼小規模宅地等の特例

貸家建付地は、「小規模宅地等の特例」との併用が可能です。小規模宅地等の特例とは、特定の条件を満たす場合に、相続税評価額を最大で80%減額される制度のことです。賃貸用の敷地については、限度面積が200㎡で、減額割合は50%となります。

貸家建付地の評価減と小規模宅地等の特例によって、相続税を大幅に節税できる可能性があります。

マンションやアパートなど、家賃収入を得ることができる上に、相続税がさらに有利になる可能性があることを認識しておくことが重要です。

横浜・川崎の不動産なら場合によっては売却も

横浜で不動産を所有している場合、売却も検討する価値があります。2023年の神奈川県の地価公示によれば、神奈川県の住宅地価格は2年連続で上昇し、変動率は1.4%となっています。

主な内容は、以下のとおりです。

・横浜市、川崎市、相模原市を中心とした41の市区町で上昇

・川崎市麻生区や平塚市などの3つの市区で下落から上昇

・横浜市金沢区と座間市の2つの市区で横ばいから上昇

・横浜市東部や中心部、川崎市、相模原市中央部から南部は上昇傾向が強い

・横浜市ではすべての区で上昇（市の平均変動率1.5%）

・横浜市で上昇地点数は418、横ばい69、下落2

横浜市の東部および中心部は、その利便性の高さから底堅い需要に支えられています。

横浜市の不動産は一定の需要が見込まれるため、高値で売却できる可能性があります。

複数人で相続時、分割に揉めるときは現金も

相続財産が不動産の場合、相続人が複数いるときに揉めることがあります。不動産は分割が難しいため、「なぜ兄が実家を相続できるのか」「私にもらえないのはおかしい」といった意見が親族間で出て、トラブルに発展する可能性があるため、注意が必要です。

不動産の相続において揉めそうな場合は、現金での相続も検討することをおすすめします。現金であれば、相続人が複数いる場合でも比較的簡単に分割できるため、相続時のトラブルリスクを軽減することが可能です。

相続税評価額が不動産よりも高く設定される可能性はあるかもしれませんが、親族間での相続トラブルを防ぐことの重要性を考えると、現金での相続を選択することも一つの方法です。その際、不動産をできるだけ高値で売却することが重要です。

高く売りたいのであれば地元に強い不動産会社に

不動産を高く売りたい場合は、地元に強い不動産会社に相談することをおすすめします。

このような不動産会社は、横浜・川崎の不動産事情に詳しく、どのようにして高値で売却できるかを熟知していることが多いです。また、多くのノウハウを持ち、たくさんの顧客を抱えている可能性があります。

「知名度が高いから」「友人が勧めたから」といった安易な理由で不動産会社を決めてしまうと、売却価格が低くなるかもしれません。不動産会社の選択が売却価格やスピードに大きな影響を与えることを考慮して、慎重に選ぶことが重要です。

高値で売却ができれば、相続人にも喜ばれ、相続時のトラブルリスクを軽減できます。不動産の売却を検討する場合は、地元に強い不動産会社に一度相談してみましょう。

まとめ

横浜市や川崎市は需要の高いエリアであり、若い人が住むことも多く今後も不動産価値の上昇が見込めるエリアです。それだけに不動産の活用法も様々なものが有り、場合によっては売却して現金で活用することも視野に入ってくるでしょう。

また高値で売りたい、収益性を高くしたいと考えている方は、是非横浜や川崎に地盤を持つ不動産会社にご相談ください。豊富な経験を元にお客様にとって最適なアドバイスをさせていただきます。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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