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横浜・川崎で家を持つなら知っておきたい、節税に使える不動産投資のポイント
相続税は2015年に改正が行われ、相続税の控除額は減少傾向にあります。 それだけに相続をする場合には、可能な限りの節税を行い、できるだけ支払う金額を少なくしたいと考える方も多いでしょう。
そこで活用できるのが、資産を現金から不動産に代えることです。 金銭を不動産に置き代えることで、多大な 節税効果を望むことができるのです。
ここでは具体的に現金を不動産に代えるとどれぐらいの節税ができるのかをお伝えしていきます。
現金と不動産を相続したときの比較
現金と不動産を同じ価格で相続した場合、不動産の方が相続税を削減できる可能性があります。現金の相続税評価額は額面どおりなのに対し、不動産の相続税評価額は時価の7〜8割程度と評価されるためです。
つまり、不動産の相続税評価額は現金よりも約2〜3割低くなるため、その分、税負担を減らすことができる可能性があるのです。
ここでは、現金と不動産の評価の違いについて理解しておきましょう。
現金の評価額は額面どおり
現金を相続する場合、その評価額は通常額面通りです。例えば、1億円の現金を相続した場合、その1億円が課税対象となります。
タンス預金、普通預金、定期預金、定期郵便貯金など、現金・預貯金を相続する際には、通常、額面がそのまま相続税の評価額になることを理解しておく必要があります。
不動産の評価額は取引価格より低い
マンション、アパート、または土地などの不動産の相続税評価額は、通常、取引価格よりも低く設定されます。不動産を取引する際の価格は実勢価格（市場価格）となりますが、相続時の評価額は以下のようになります。
建物：固定資産税評価額に基づいた評価額
土地：路線価方式や倍率方式で算出した評価額
通常、建物の評価額は時価の7割程度で、土地の評価額は時価の7〜8割程度の評価額とされています。
例えば、3,000万円の建物と7,000万円の土地を相続した場合、建物の相続税評価額は約2,100万円、土地の相続税評価額は約4,900万〜5,600万円となり、不動産の相続税評価額の合計は約7,000万〜7,700万円となります。
このように、不動産の相続税評価額は取引価格よりも低く設定されているため、例えば1億円の現金・預貯金と比較して、不動産の相続税を低く抑えることができる場合があります。
賃貸用不動産は相続税の評価額が下がる
前述の通り、不動産の相続税評価額は現金と比較して通常2〜3割ほど低くなります。しかし、相続した不動産が賃貸物件の場合、相続税評価額はさらに下がる可能性があるため、相続税の負担をより軽減することが可能です。
ここでは、相続不動産が賃家の場合と貸、貸家建付地である場合の評価方法について説明します。
相続不動産が賃家の場合
賃貸用の不動産に借家人がいる場合、借地権割合30%（全国一律）が評価額から減額されます。
例えば、相続税評価額が4,000万円の建物の場合、30%の割合（1,200万円）が差し引かれ、評価額は2,800万円となります。このように、通常の不動産と比較して、さらに相続税負担を下げることが可能です。
相続不動産が貸家建付地の場合
相続不動産が貸家建付地の場合、以下の計算式で相続税評価額を算出します。
・自用地の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」
自用地の相続税評価額が5,000万円で、借地権割合が70%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%だった場合、貸家建付地の相続税評価額は3,950万円（5,000万円×（1－70%×30%×100%））となります。
また、賃貸用建物の相続税評価額を求める計算式は、以下のとおりです。
・固定資産税評価額－（固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合）
例えば、固定資産税評価額が5,000万円、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合、相続税評価額は3,500万円（5,000万円－（5,000万円×30%×100%））となります。
このように、土地や建物を人に貸す場合は、さらに相続税評価額を下げることができ、相続税負担の軽減が可能です。
小規模であればさらに節税可能
相続する土地が小規模宅地等の特例の対象である場合は、相続税評価額が大幅に下がる可能性があります。これにより、相続税の負担を軽減することが可能です。
特例の内容や要件について、早めに把握しておくことは重要です。ここでは、小規模宅地等の特例の概要について紹介します。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例は、特定の条件を満たす場合に土地の相続税評価額を最大で80%減額する制度です。この制度は、高額な相続税を支払えない場合に住居を手放さなければならなくなり、生計が立てられなくなる可能性を考慮して設けられました。
例えば、小規模宅地等の特例が適用される場合、1億円の土地の評価額は、最大で2,000万円まで削減され、相続税の負担を大幅に軽減できます。
▼減額される割合
小規模宅地等の特例が適用される場合、相続開始の直前における宅地等の利用区分や面積などに応じて、相続税評価額が50%〜80%減額されます。
▼対象となる土地
小規模宅地等の特例の対象となる土地は、以下のとおりです。
・特定事業用宅地等（亡くなった方の個人事業として使用）
・特定同族会社事業用宅地等（亡くなった方の会社として使用）
・特定居住用宅地等（亡くなった方の自宅として使用）
・貸付事業用宅地等（亡くなった方が貸家などとして使用）
▼適用要件
特定居住用宅地の場合の適用要件は、以下のとおりです。
・被相続人の配偶者：特になし
・被相続人と同居していた親族：被相続人と同じ住居に住んでいる、相続税の申告期限（※）までその住居に住み保有していること。※被相続人が亡くなったのを知った日の翌日から10ヶ月以内
・上記以外の親族（家なき子）：被相続人に配偶者や同居する法定相続人がおらず、相続前の3年間借家住まいで、同特例を受ける親族が居住していた家を過去に所有していないこと
▼公式サイト
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
小規模宅地等の特例の適用を受けるには、申請が必要になります。申請の際には、以下の書類が必要です。
・被相続人のすべての相続人を明らかにする戸籍の謄本、または法定相続情報一覧図（図形式のもの）
・遺言書の写しもしくは遺産分割協議書の写し
・印鑑証明書（相続人全員）
※個別事情等によって必要書類が異なる場合があります。
また、被相続人が老人ホームなどに入所していた場合は、要件や必要書類が異なります。
小規模宅地等の特例が適用可能な場合、相続税の負担を大幅に軽減できる可能性があるため、要件を満たすかどうかを早めに確認することが重要です。必要な書類の用意には時間がかかる場合もあるため、スケジュールに余裕を持つことが大切です。
まとめ
いかがでしたでしょうか。 賃貸用不動産を購入することで不動産の相続税評価額は大きく下がり、支払うべき税金もかなり小さくなるのです。
そして現金で持っているだけではなく、資産を不動産に代えることで、家賃収入も望むことができます。相続税節税のための不動産投資は一石二鳥 だと言えることでしょう。
相続税対策のために 不動産を購入したいという方は、是非とも当社までお気軽にお問い合わせください。